چالش های حقوقی مشارکت در ساخت

مالکان به دلیل اینکه اغلب خود توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌های بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز ملک برخوردار نیستند، قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می‎کنند.

همواره در قرارداد‎های مشارکت در ساخت نگرانی مالک از این جهت است که ممکن است سازنده علاوه بر اینکه سهم او را از زمین مالک می‎شود،  به تعهدات خود عمل نکند، همچنین  سازنده  دغدغه‎ی این را دارد که در پایان قرارداد قدرالسهمش ضایع  و سرمایه‎اش به هدر رود.

در بررسی مشکلات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت که به صورت غیر تخصصی نوشته شده‎اند به موارد عمده‎ای از مشکلات و مسایل حقوقی رسیده‎ایم که بهتر است از آنها اطلاع داشته باشیم. بنابراین دراین مطلب به اختصار آنها را بیان ‎کنیم:
اول:  هرچند ممکن است به‎عنوان ضمانت اجرای  هر نوع عدم انجام تعهد از جانب سازنده،  تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت از سازنده گرفته شود که می‎تواند تا اندازه‎ای اعتماد مالک را از جهت تضمین در انجام مراحل ساخت جلب ‎کند، اما به جهت پیشگیری از بروز برخی از مسائل  تمامی موضوعات و تعهدات شامل مشخصات عمومی ساختمان باید در قرارداد نوشته ‎شود، ضمن اینکه انجام تعهدات طرفین باید دارای مدت زمانی مشخص باشد و در صورتی که  یکی از دو طرف تعهدات خود در زمان مشخص شده را نادیده بگیرد  و از اجرای آن سر باز زند. با تعیین ضمانت اجرا  در قرارداد ضرر و زیان طرف دیگر جبران می‎شود این ضمانت اجرا به دو صورت تعیین می‎شود یا خسارت روزانه  یا یک قیمت مقطوع که در اصطلاح حقوقی وجه التزام می‎گویند.

دوم: یکی دیگر مسایلی  که همیشه مشکل آفرین است  اینکه ؛ گاهی اوقات شرط های مبهم، در خصوص احداث بنای اضافه  بر پروانه ساخت در طبقه آخر یا واحد های تجاری در طبقه همکف یا  کارهایی از این قبیل، در قرارداد نوشته می‎شود. در این موارد نیز به این علت که به‎طور واضح در قرارداد اولیه تکلیف  میزان سهم و تعهدات هر یک ازدوطرف معین نشده بعضی از سازندگان، در شریک دانستن  مالک در چنین بناهایی  دچار تردید می‎شوند، حتی در برخی از مواقع کل بنای  اضافه را از آن خود تلقی می‎کنند.

گاهی نیز در فرض پرداخت جریمه‎ی تخلف ساختمانی، مالک از پرداخت این جریمه خودداری می‎کند و در صورتی‎که توافقی دراین مورد انجام نشود ، منتهی به دعاوی طولانی مدت و پرهزینه خواهد بود.
برای  اجتناب از به‎وجود آمدن چنین مسائلی توصیه می‎شود، از همان ابتدا به‎طور شفاف چگونگی هزینه و سهم هریک ازدو طرف از بنای اضافی احتمالی مشخص و در قرارداد نوشته شود در غیر این‎صورت چنانچه بعد از قرارد اولیه تصمیم به ساخت بنای اضافی گرفته شد، حتماً یک قرارداد جداگانه نوشته و به‎صورت یک متمم به قرارداد اولیه ضمیمه شود.

سوم: مشکل مهم دیگر مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. معمولاً سازندگانی که سرمایه کافی برای ساخت ندارند و می‌خواهند با سرمایه دیگران پروژه را تمام کنند اقدام به پیش فروش می‎کنند و بعضاً مشاهده شده که بعد از قرارداد ساخت و انجام برخی اقدامات اولیه، مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده‌اند.

راه حل این است‎که؛ باید در قرارداد حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده محدود و تا حد امکان  گرفته شود و در شرایط بسیار سخت، سازنده تنها حق فروش‌ بخشی از سهم خود، آن هم به نسبت پیشرفت پروژه و با تایید مالک داشته باشد و یا تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، حق فروش به ثالث را نداشته باشد.  خریداران نیز دقت کنند تا زمانی که سند کلنگی هنوز به نام مالک است سازنده نمی‎تواند بدون امضای مالک، ملک را بفروشد حتی اگردر قرارداد از طرف مالک  اجازه‎ی فروش داشته باشد.

چهارم:ممکن است سازنده با تغییرات سلیقه‎ای در نقشه های اولیه ادامه مطلب...

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.