باداشتن د و سند مالکیت معارض چه اقدامی انجام دهیم؟

توسط یلدا صدرالحسینی

 ۲۱ اسفند، ۱۳۹۷

در تعریف اسناد مالکیت معارض، وجود دو سند را گویند که از نظر مشخصات ملک یا حدود و حریم ملک یا حقوق ارتفاقی باهم در تعارض باشند.

 اسناد مالکیت معارض چه اسنادی هستند؟

اگر دو سند مالکیت، به‎طور جزئی یا کلی از نظر مشخصات ملک یا حدود و حریم  ملک یا حقوق ارتفاقی که به آنها تعلق دارد  با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن  بعد از دیگری انجام شده است معارض تلقی می‎شود. به  تعبیر دیگر سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه باطل نشده باشد، اصولاً معتبر و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می­شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر شناخته می‎‎شود.

نقش اشتباهات ثبتی در بروز اسناد معارض

طبیعی است که اگر ماموران ثبت  هنگام ثبت ملک  و صدور سند دقت لازم  را در انجام تشریفات قانونی داشته باشند   تعارض بین اسناد کمترروی می دهد.  بنابراین اشتباهات ثبتی موجب بروز این تعارض می‎شوند  این اشتباهات معمولا به  نوعی است که گویا مشخصات دو ملک جداگانه را نشان می‎دهد اما با کمی دقت پی می‎بریم که  هر دو سند راجع به یک ملک  است یا اینکه دو ملک  از لحاظ حدود و حریم و یا حقوق ارتفاقی خود باهم تداخل دارند و در نتیجه  قسمتی از یک ملک با قسمتی از ملک دیگر هم‎خوانی ندارد. کارمندان متخلف  اداره ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض یا حتی معاملات متعدد بشوند طبق ماده ۷ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض متخلف شناخته شده و با آنان برخورد می‎شود.

اداره ثبت در مورد اسناد معارض چه وظیفه ای دارد؟

ادارات ثبت به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض  وظیفه دارند  مشخصات املاک را به موجب بخشنامه‎ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. همچنین می‎بایست گزارش کار را به طور واضح به هیات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی ثبت)، اداره ثبت باید مراتب رابه‎طور کتبی به دارنده سند مالکیت که بعد از سند اول صادر شده و  سند معارض محسوب می­شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهی اقامه دعوای خود را به اداره ثبت محل تسلیم کرده و رسید بگیرد.

دارنده سند معارض چه دعوایی را باید مطرح کند ؟

در این خصوص برحسب مورد ،دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت معارض و صحت سند، قابل طرح است. طبق قانون دادگاه ادامه دارد...

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

سند ملکی و سند وقفی چه تفاوتی دارند؟

آگاهی از سند وقفی با شرایطی که برای نقل و انتقال دارد، برای خریدار یک ملک وقفی بسیار مهم است.

 سند وقفی و تفاوتی که با سند ملکی دارد، بیشتر اوقات برای مردم روشن نیست. پیش از این در خصوص سند ملکی و انواع آن به‎طور مفصل سخن گفتیم. در این نوشته قصد داریم به تفاوت سند ملکی و سند وقفی بپردازیم. از این رو ابتدا مفهوم ملک وقفی و سپس تفاوت آن را با سند ملکی به‎طور مختصر شرح می‎دهیم.

مفهوم سند وقفی

معمولاً مردم تصور می‎کنند سند وقفی یعنی سند ملکی که معارض داشته باشد یا  اداره اوقاف ادعای مالکیت نسبت به ملک داشته باشد.

سند وقفی  نوعی سند ملکی است که مالک آن را وقف کرده و اداره‎ی اوقاف این ملک را به صورت اقساط 99 ساله به دیگران منتقل می‎کند که این استثنایی است بر ماده 88 قانون مدنی در مورد مال وقف، که خرید و فروش ملک وقفی را مجاز ندانسته است.

خریداران ملک وقفی ملزم هستند مبلغ ناچیزی به‎عنوان قسط یا اجاره سالانه به اداره‎ی‎ اوقاف بپردازند که میزان آن مثلا ً در یک زمین وقفی 200متری ممکن است سالانه 300 هزار تومان باشد.

این املاک فرقی با املاک شخصی ندارند و ایرادی هم در آن‎ها نیست؛ حتی امکان ساخت و ساز هم در این املاک  وجود دارد. چه‎بسا خرید ملک وقفی به دلیل ارزان‎تر بودن؛ برای کسانی  که مشکل مالی و اقتصادی داشته و توانایی خرید املاک شخصی را ندارند، یک امتیاز محسوب شود.

تفاوت سند ملکی با سند وقفی

اسناد ملکی به‎صورت شش دانگ هستند که ممکن است در قالب یک جلد یا بیشتر باشند یا به صورت سهمی صادر شوند که در نهایت مجموع سهام‎ها باید  شش دانگ باشد؛ اما سند وقفی در بیشتر مواقع به‎صورت یک‎جا وقف می‎شود و بخش‎های سهام را ندارد.

در هر سند ملکی حدود چهارگانه‎ی ملک؛ یعنی شمال و جنوب، شرق و غرب و نیز حدود املاک مجاور با آن و یا حدود دسترسی به خیابان مشخص شده است. اما بیشتر سندهای وقفی، مخصوصاً آن‎ها که در قدیم نوشته شده‎اند، حدود و مشخصات کاملی ندارند؛ به‎طوری که گاهی تشخیص  نوع وقف و مصرف آن هم مشکل است.

سند هر ملک، شناسنامه‎ی آن ملک است؛ بنابراین نام مالک یا مالکان و شماره پلاک ثبتی و شماره‎ی قطعه‎ی ملک و هرگونه اصلاحاتی که صورت گرفته باشد، در هر نوع سند نوشته می‎شود و از این طریق در اداره ثبت اسناد و املاک، سابقه و هویت ملک مورد نظر مشخص می‎گردد.

سند ملکی در اداره‎ی ثبت اسناد و املاک صادر می‎شود؛ اما سند وقف ممکن است گاهی به‎طور دست‎نویس نوشته ‎شود. دقت کنید اگر سند منگوله‎دار است؛  منگوله‎ی سند دست‎نخورده باشد و اوراق آن همگی مربوط به یک سند باشد. همچنین شماره سریال‎های یک سند یکسان باشند.

نقل و انتقال هر سند ملکی در دفاتر اسناد و املاک صورت می‎گیرد؛ اما  نقل و انتقال ملک وقفی باید با نظارت و مجوز متولی آن، که معمولاً سازمان حج و اوقاف است؛ صورت ‎گیرد. اگر این مراتب رعایت نشوند، هرگونه نقل و انتقال، غیر قانونی است.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

الزام قولنامه به تنظیم سند رسمی

دو نوع قولنامه داریم،یک قولنامه‎ای که در آن فقط تعهد به انجام معامله نوشته می‎شود و دیگر قولنامه‎ای که صراحتاً اصل معامله است، نوع اول قولنامه و نوع دوم را مبایعه‎نامه می‎گویند.

قولنامه‎ای که می‎نویسیم در واقع تعهد‎ی برای معامله بین دو طرف محسوب می شود. زمانی که فروشنده و خریدار می‎خواهند معامله کنند اما هنوز مقدمات آن را فراهم نکرده‎اند معمولاً تعهدات خودرا  به صورت قرارداد مکتوب می‎کنند. در این قرارداد هر دو طرف متعهد می‎شوند با شرایط و مهلت تعیین شده معامله را انجام دهند. این قرارداد باید مطابق با  آنچه در ماده‎ی 10 قانون مدنی آمده  بر خلاف نظم عمومی و قوانین موجود در ایران نباشد.

عنوان بسیاری از دعاوی که بر اثر قولنامه در دادگاه ها مطرح می‎شوند الزام به تنظیم سند رسمی است. به این ترتیب هنگامی که می‎خواهید قبل از انجام  معامله  قولنامه بنویسید با یک مشاور حقوقی  ویا یک وکیل مشورت کنید.

دو نوع قولنامه داریم، یک قولنامه‎ای که در آن فقط تعهد به انجام معامله نوشته می‎شود و دیگر قولنامه‎ای که صراحتاً اصل معامله است، نوع اول قولنامه و نوع دوم را مبایعه‎نامه می‎گویند.

آثار قولنامه :

اولین اثری که قولنامه دارد تنظیم سند رسمی است . امتیاز مهمی که سند دارد  این است که وجود سند وقوع معامله و مالکیت مال را ثابت می‎کند. در حالی‎که قولنامه‎ای که حاوی تعهد به معامله است  چنین اثری ندارد و تا توسط فروشنده در دفتر اسناد رسمی به خریدار منتقل نشود هیچ یک از دوطرف نمی‎توانند ادعایی نسبت به معامله داشته باشند.

در شرایط معمول پس از انجام معامله  و نوشتن قولنامه، دوطرف معامله در دفتر خانه حاضر شده و پس از انجام تشریفات لازم معامله را ثبت می‎کنند.این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر هر یک از دو طرف معامله  به تعهدات خود عمل نکند  مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت است ارزش خود را نشان می‎دهد. در این صورت کسی که تعهد مورد نظر به نفع او بوده است می‎تواند ، با  طرح دعوایی  تحت عنوان « الزام به انجام تعهد » متخلف را به انجام آن تعهد ملزم کند.

محاکم نیز با توجه به آنچه در قولنامه به عنوان تعهد نوشته شده است و همچنین اوضاع و احوال معامله کنندگان حکم به تنظیم سند رسمی صادر می‎کند این حکم تا زمانی که به تعهد عمل نشود به قوت خود باقی است، حتی اگر متعهد فوت کند، این تعهد به ورثه‎ی او منتقل می‎شود و در صورت امتناع ایشان از تنظیم سند رسمی همچنان می‎توان الزام ورثه به تنظیم سند را از دادگاه خواست.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

معامله ملک را بدون واسطه انجام ندهید!

 0

به تجربه ثابت شده در بیشتر مواقع  عدم حضور یک کارشناس خبره درموقع انجام معامله باعث به‎وجود آمدن خسارت‎ها و چالش‎های مختلف برای هریک از دوطرف معامله خواهد شد.

معامله ملک را بدون واسطه انجام ندهید! متأسفانه درسال‎های اخیر شاهد راه اندازی  سایت‎های غیر مجاز آگهی های خرید و فروش ملک هستیم.

در این مطلب سعی کرده ایم تا شما را با برخی از خطرهای  معاملات بدون واسطه آگاه و تاکید کنیم که باید معامله ملکی را در آژانس های معتبر که عضو اتحادیه مشاوران املاک هستند انجام دهید.

مخاطرات خریدار در  معامله بدون واسطه 

گاهی خریداران به سبب  صرفه جویی در  هزینه های خود  و  پرداخت نکردن حق الزحمه مشاوران املاک  تمایل دارند که به طور مستقیم و بدون واسطه‎ی مشاوران املاک  نسبت به انجام معامله  با مالک  اقدام کنند؛ غافل از این‎که با این کار بدون نظارت کارشناس بابت اثبات مالکیت و وضعیت سند ملک و… سرمایه خود را به خطر می اندازند.

به تجربه ثابت شده در بیشتر مواقع  نبود کارشناس خبره درموقع انجام معامله‎ی بدون واسطه باعث به‎وجود آمدن خسارت‎های گاه سنگین و چالش‎های مختلف برای هریک از دوطرف معامله خواهد شد.

از آن‎جا که تشخیص اصل بودن مدارک مالکیت و همچنین احراز هویت مالک نیاز به تشخیص و نظر کارشناس حوزه املاک دارد؛ توصیه می‎شود این کار را حتما” با مشاورت کارشناس حوزه املاک انجام دهید.

بعضی از آگهی‎های ملکی با قیمت پایینی که دارند باعث جلب توجه مشتری می‎شوند. اما توصیه می‎شود به جز قیمت  به موارد دیگر نظیر: علت پایین بودن قیمت و کشف قیمت واقعی ملک هم توجه کنید.

گاهی مستأجران برای پیدا کردن ملک مورد نظر اقدام به جست‎وجو از طریق سایت‎ها می‎کنند، در این شرایط بهتر است مستأجران  حتما در هنگام نوشتن اجاره نامه از مالکیت  موجر اطمینان حاصل کنند تا سرمایه  خود را بر اثر این بی احتیاطی از دست ندهند.

خریداران ملک توجه کنند  هرگاه ملک بدون مبایعه نامه را با یک وکالت‎نامه از فروشنده خریداری می‎کنند، در حقیقت پرداخت بدهی و عوارض مربوط به شهرداری را بر عهده می‎گیرند که این نیز در معاملات بدون واسطه  از ریسک بالایی برخوردار است.

خریدار برای جلوگیری از ضررهای ناشی از این ریسک بهتر است به قیمت‎های گفته شده از طرف فروشنده اعتماد نکند.اگر در بنگاه املاک معامله صورت گیرد مشاور املاک برای اطلاع یافتن از این بدهی‎ها استعلام های لازم را از دارایی و شهرداری و…  می‎گیرد که این کار خطرهای معامله را کاهش می‎دهد.

مخاطرات فروشنده در معامله بدون واسطه

وقتی ملکی را  برای فروش در سایت‎های غیر مجاز معرفی می کنید در واقع راهی برای سرقت سارقان باز می‎کنید، آنها از این طریق خودرا  خریدار معرفی کرده ، ملک شما را زیر نظر گرفته ودر فرصتی مناسب  لوازم منزل شما را سرقت می‎کنند.

اسناد مالکیت و مدارک هویت خود را به هیچ‎وجه به بهانه‎ی گرفتن استعلام و ارائه مدارک به بانک و …. تحویل خریدار ندهید. در صورتی که نمی‎توانید شخصاً به ادارات مربوطه مراجعه کنید، حتماً به‎جای شما یک وکیل یا کارشناس این کار ها را انجام دهد.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.