معاملات غیررسمی و عواقب آن

یکی از دلایل زمین خواری وجود معاملات غیررسمی است که به دلیل وجود قانون فرسوده‎ی ثبت اسناد و املاک سال 1310، مورد سوء استفاده‎ی کلاهبرداران قرارگرفته است.

معاملات غیررسمی و غیر قانونی عواقب بسیاری دارد .به اعتقاد حقوق‎دانان یکی از دلایل وقوع  جرم  تصرفات عدوانی در مورد زمین که در اصطلاح  زمین خواری گفته می‎شود،  وجود قانون قدیمی ثبت املاک و اسناد مصوب ۱۳۱۰ و بهره‌گیری کلاهبرداران از خلأهای قانونی آن است.

امروزه  زمین خواری به عنوان یکی از راه‌های کسب درآمدهای نامشروع است و باید گفت: زمین‌خواران با استفاده از نفوذ و با شناسایی خلأهای قانونی و نیز جعل اسناد و مدارک به سوءاستفاده‌های مالی و تصرف  عدوانی اراضی اقدام کرده واز طریق ساخت و سازهای غیر قانونی روی زمین‎ها  و سپس فروش آن‎ها  به ثروت‌های نامشروع هنگفتی دست می یابند.

این ضعف های قانونی سبب شده تا زمین خواری به یکی از ابزارهای رایج کلاهبرداری در کشور تبدیل شود.

خلأهای قانونی زمین خواری چیست؟

برای این‎که بدانیم خلأ‎های قانونی زمین خواری چیست، ابتدا باید دانست که زمین خواران از چه شیوه‎ای برای  استفاده از این خلأها استفاده می‎کنند.

از نظر حقوقدان ها، به هر نوع تصرف عدوانی،  تفکیک و تغییر کاربری غیر مجاز اراضی،  زمین خواری گفته می‎شود.  زمین خواران با تصرف و سپس تفکیک زمین‌های منابع طبیعی و یا تغییر غیر مجاز کاربری زمین‌های کشاورزی، اقدام به ساخت و ساز  غیر قانونی در آن اراضی می‌کنند.  پس از ساخت و تکمیل ساختمان‌ها کلاهبرداران به ابزاری نیاز دارند تا به وسیله آن بتوانند خانه‌ها را به مردم بفروشند این ابزار باید در کشور دارای اعتبار بوده و در میان مردم قابل پذیرش باشد. از این رو فقط ابزاری که دارای این دو ویژگی است،  معاملات غیر رسمی مانند  قولنامه است.

معاملات غیررسمی به دلیل اعتباری که در مراجع  قضایی کشور دارند در دادگاه‌ها نیز مورد استناد قرار می‎گیرند، این اعتبار باعث می‌شود مردم نیز از آن به عنوان وسیله‌ای برای انتقال مالکیت بهره بگیرند و در قبال پذیرفتن معاملات غیررسمی، پول بپردازند.

بی اطلاعی حکومت از وجود چنین معاملاتی  نیز از دیگر ویژگی‎های  مهم این نوع معاملات است. زیرا این معاملات در غیاب مأموران ناظر دولتی منعقد شده و در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت نمی‎شوند، بنابراین هیچ گونه نظارت قانونی در مورد آنها اعمال نمی‎شود.

ثبت نشدن و بی اطلاعی مأمورین دولت از وجود معاملات غیررسمی، امکان آگاهی  و نظارت بر اراضی و مالکیت املاک دولتی  و غیر دولتی را  از بین می‌برد در نتیجه شناسایی و برخورد با کلاهبرداران  دشوار می‎شود.

علاوه بر موارد گفته شده، معاملات غیررسمی امکان کشف جرم و شناسایی  را کاهش می‌دهد. کلاهبرداران می‌دانند که برای  از بین بردن آثار و نشانه‎های  جرم خود باید از سندهای  جعلی و ساختگی استفاده کنند. کلاهبرداران در این شیوه  با استفاده از معاملات جعلی و ساختگی، معاملاتی را بین آن دسته از خریداران یا فروشندگانی  منعقد می‌کنند که معمولاً یا در قید حیات نیستند یا هویت آن‌ها جعلی بوده  و مشخص نیست. آن‎ها گاهی  به دلیل شرایط اقتصادی بد  با دریافت بهای ناچیز حاضر به امضای چنین معاملاتی می‌شوند.

با این تفاسیر یکی از روش‌های اصلی زمین خواری، اعتبار معاملات غیر رسمی در کشور و سوء استفاده ی سودجویان از این ضعف است. برای مقابله با این مسأله  باید قوانین متناسب به حال کشور نوشته شود.

قانون ثبت اسناد و املاک کشور مربوط به سال ۱۳۱۰ بوده و  متناسب با اوضاع و احوال  آن زمان نوشته شده است، مشخص است که این قانون نیازهای حال کشور را تأمین نمی‎کند و قابلیت پیشگیری از جرائم  پیشرفته‎ی امروزه را که کلاهبرداران با سوءاستفاده از اعتبار این قانون مرتکب می‎شوند ندارد. بنابراین با اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک و بی اعتبار شناختن معاملات غیر رسمی در این قانون شاهد قطع دست کلاهبرداران در زمین خواری خواهیم بود.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.