بایدها و نبایدهای معاملات املاک وقفی

آگاهی از نکاتی درباره‎ی خرید و فروش املاک وقفی و باید و نبایدهای آن به شما کمک می کند تابا آسودگی خاطر بیشتری ملک وقفی مورد نظرتان را معامله و از مشکلات احتمالی پیشگیری کنید.

ممکن است تاکنون پرسشی در مورد املاک وقفی به خصوص خرید و فروش قانونی آن ها پیش آمده باشد. یا این که تفاوت املاکی که با سند ملکی رسمی  خرید و فروش می‌شوند با سند اوقافی در چیست؟ خرید این املاک چه دردسرهایی دارد؟  آیا قیمت این املاک تفاوتی با املاک معمولی دارند؟ در این نوشتار سعی شده است  به‎طور مختصر به این  قبیل پرسش‎ها  پاسخ داده شود تا شما را با شرایط خرید و فروش املاک وقفی از نظر حقوقی آشنا کنیم.

صاحب ملک وقفی فقط خودتان هستید

نکته‎ی  مهم این است که بدانید اگر خانه‌ای که خریده‎اید زمین آن وقفی بوده است ، در آینده  قرار نیست کسی مدعی خانه شما  شود و آن را از شما بگیرد. حسنی که  این دسته از املاک دارند این است که  به دلیل شرایط خاص آنها قیمت‌شان بین ۵ تا ۲۰درصد نسبت به دیگر املاک کمتر است.  بنابراین از نظر اقتصادی گزینه‎ای مناسب برای کسانی که بودجه کمتری دارند محسوب می‎شود.

تفاوت عرصه و اعیان را بدانید

باید درباره املاک وقفی دو اصطلاح پر کاربرد را بشناسید «عرصه و اعیان».  عرصه همان زمین املاک وقفی‌ است که وقف شده است و شما به‎طور مستقیم اجازه خرید و فروش آن‌ها را ندارید. اعیان بنای ساخته شده روی زمین وقفی است  که به نام خریدار می‌شود و  اختیار  فروش و اجاره‎ی آن را خواهد داشت. این املاک دارای  دو سند هستند؛ سند عرصه و سند اعیان. وقتی شما  یک خانه‎ی وقفی را با سند وقفی می‌خرید در حقیقت از متولی موقوفه  زمین ملک را اجاره می‌کنید.

متولی را بشناسید

وقتی می‌خواهید خانه‌ای را در زمین وقفی بخرید، باید بدانید  زمین وقف مربوط به کجاست. معمولاً موقوفات یا خاص یا عام یا متعلق به آستان قدس رضوی هستند. در موقوفات خاص متولی شخص معینی است، یعنی دولت متولی آن‌ها نیست موقوفات عام هم توسط سازمان اوقاف و امور خیریه اداره می‌شوند. تکلیف موقوفات آستان قدس رضوی هم  که مشخص است خود آستان قدس رضوی متولی امور مربوط به آنهااست. اهمیت این  موضوع از آن نظر است که شما برای پرداخت اجاره زمین یا خرید و فروش ملک وقفی خود، با این متولیان سر و کار خواهید داشت.

پرداخت اجاره به متولیان

فروش و اجاره‎ی خانه یا ساختمان وقفی به راحتی امکان پذیر است و از این نظر هیچ فرقی میان املاک با سند ملکی معمولی و املاک وقفی وجود ندارد. همچنین هزینه‌هایی که شما پرداخت می‌کنید مثل مالیات شهرداری با املاک دیگر یکی است .فقط تفاوت در قیمت خانه‎ است که در بازار ارزان‎تر خریده می‎شود. یک تفاوت دیگر خانه‎ی وقفی  این است که شما باید هر سال مبلغی را به‌عنوان اجاره به متولی موقوفه بپردازید. این مبلغ چندان زیاد نیست. مثلاً برای اجاره یک زمین ۳۰۰ متری باید سالانه ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان پرداخت کنید. این قرارداد با متولی موقوفه معمولاً هر ۵ سال یک‎بار تمدید می‌شود.

خرید و فروش زمین وقفی

تفاوت ملک وقفی با املاک معمولی و غیر وقف زمانی مشخص می‎شود که  قصد دارید زمین وقفی  خود را بفروشید،که اصولاً قانون چنین اجازه‌ای به شما نمی‌دهد. شما برای این‎که بتوانید ملک  وقفی خودرا به فروش برسانید باید از متولی اصلی اجازه بگیرید. یعنی با مراجعه به شهرداری برای انجام دادن کارهای مربوطه ، شهرداری طی نامه‎ای، شما را به سازمان اوقاف یا نزد متولی موقوفه ارجاع می‎دهد. در زمان  نقل و انتقال زمین وقفی باید علاوه بر هزینه‌های جاری خرید و فروش یک زمین ، مبلغی را برای نقل و انتقال به متولی موقوفه پرداخت کنید. این مبلغ برابر با ۱۰‌درصد مابه التفاوت قیمت کارشناسی زمین هنگام خرید با قیمت کارشناسی زمین هنگام فروش است.  متولی موقوفه وظیفه دارد این مبلغ را صرف اموری کند که  واقف برای آن زمین در نظر گرفته است.

پرداخت وام و تسهیلات در زمین وقفی

اگر  مطابق  قانون و با اجازه متولی با  پرداخت هزینه‌ها، زمین وقفی را خریداری کنید تمام تسهیلاتی که به یک زمین عادی تعلق می‌گیرد شامل شما هم می‎شود و می‌توانید آن را دریافت کنید. بنابراین امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی این زمین وجود دارد. اما  یک نکته مهم این‎که شما هیچ وقت صاحب قطعی زمین وقفی نمی‎شوید زیرا این  قرارداد «اجاره به شرط تملیک» نیست.

استعلام از متولی فراموش نشود

هرقت  بخواهید یک زمین معمولی را خرید و فروش کنید حتما از اداره ثبت  محل ملک استعلام بگیرید، که مالک  واقعی زمین مشخص شود و مشکلی از نظر توقیف بودن یا معارض داشتن و امثال این‎ها نداشته باشد. اما در خرید و فروش زمین وقفی باید علاوه بر استعلام از اداره ثبت، از متولی موقوفه مثل سازمان اوقاف هم استعلام گرفته شود.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.