ارائه سفته به منظورضمانت حسن
انجام کار همیشه از موضوعاتی است که به لحاظ مسئولیت قانونی که برای دو
طرف دارد از اهمیت ویژه ای برخورداراست.
1.آیا گرفتن سفته برای استخدام، قانونی است ؟
در قانون کار جمهوری اسلامی و بخشنامه ها و مقررات مربوط به رابطه
کارفرما با نیروی کار، در مورد ارائه ضمانت توسط نیروی کار به کارفرما به
این مطلب اشاره نشده اما با این حال گرفتن ضمانت در سیستم استخدام دولتی و
بانکها امری متداول بوده و بخش خصوصی نیز به پیروی از این رویه اقدام به
گرفتن ضمانت در قالب سفته یا چک می‌کند که میزان آن بسته به نوع مسئولیت
نیروی کار در هر مورد متفاوت است.
۲.آیا کارمندان باید به شرکت ها سفته و یا ضمانت بدهند؟
بابررسی شرکتی که قصد دارید در آن جا مشغول به کار شوید مانند اعتبار
شرکت ،نوع فعالیت،سابقه تاسیس و سابقه فعالیت و مدیران شرکت و … چنانچه ابه
این نتیجه رسیدید که شرکت مورد نظر معتبر است ارائه ضمانت نامه برای
همکاری اشکالی ندارد. اما باید در قرارداد عبارت« بابت حسن نیت» نوشته شود.
زیرا این سفته برای زمانی است که کارمند مرتکب تخلف و شرکت از این بابت
متضرر شود.
3.درصورتی استخدام مبلغ سفته چقدر باشد ؟
ارائه ضمانت و سفته نباید کمتر از ارزش مادی شغل کارمند باشد. سفته،
صرفاً باید توسط خود حسابدار امضا شود و از امضای آن توسط والدین یا اشخاص
دیگری خودداری شود.
4.ارایه سفته درمبالغ بالا چه مشکلی به وجود میآورد؟
باید گفت برای سفته دهنده تعهد ایجاد می کند که مبادا کارفرما از آن
سوء استفاده ،یا بر علیه کارمند اقدامی کند ، همین موضوع موجبات نگرانی
کارمند را فراهم می کند .
5.در ارایه سفته تضمینی چه نکاتی را رعایت کنیم؟
به منظور کاهش سوءاستفاده های احتمالی از سفته های تضمینی پیشنهاد می کنیم موارد زیر رار رعایت کنید.
الف: در صورت امضاء قرارداد ، سفته ارایه شود، بنابراین اگر قرارداد
استخدام نوشته ادامه دارد...
سفته همانند چک ازحمایت قانونگذار برخوردار است؛ بنابراین از مرحله صدور تا مرحله پرداخت دارای مسئولیت است.
گاهی اوقات برای انجام تعهد خودمان سفته
صادر می‌کنیم یا پشت سفتهی دیگران را امضاء می‌کنیم یا از دیگران سفته
می‌گیریم بدون اینکه اطلاع کافی نسبت به تعهد خودمان و دیگران داشته
باشیم؛ بنابراین لازم است کمی اطلاعات در مورد سفته داشته باشیم.
آنقدر
مردم از چک استفاده می‌کنند که تقریبا این سند قدیمی به حاشیه رفته و
کمتر به آن توجه می‌شود، برای تهیه سفته بهتر است به بانک مراجعه کنیم.
افرادی نیز هستند که اقدام به فروش سفته می‌کنند و گاهی ممکن است به علت
جعل از اعتبار کافی برخوردار نباشد؛ همچنین هر برگ سفته تا مبلغی که به
روی آن نوشته میزان تعهد را برای صادر کننده نشان میدهد. برای مثال
سفته‌ای که روی آن نوشته تا مبلغ یک میلیون ریال، اعتبار آن نمی‌تواند
بیشتر از یک میلیون ریال باشد بنابراین بیشتر از یک میلیون تومان نمیتوان
نسبت به آن تعهد کرد.
از
آنجا که سفته یک سند تجاری است و در قانون تجارت تحت عنوان فته طلب از آن
نام برده و برای صدور آن هم شرایطی قرارداده است. حتما باید مشخصات ظاهری
سفته بر طبق قانون تجارت رعایت شود در غیر این صورت مشمول مقررات قانون
نمی‌شود، مثلاً بر اساس ماده ۳۰۸ قانون تجارت مبلغ باید حتما به صورت
تمام حروف نوشته شود، همچنین نباید مبلغی که تعهد می‌شود از مبلغ این سفته
بیشتر باشد.
گیرندهی
سفته باید حتماً مشخص باشد اما لازم نیست نام شخص خاصی در آن نوشته شود،
بلکه همانند چک می‌توان آن را در وجه حامل یا به حواله کرد شخص دیگری صادر
کرد.
بر اساس قانون، حتما
تاریخ سفته باید مشخص باشد؛ زیرا اگر تاریخ نوشته نشود سند عادی به حساب
می آید که فقط برطبق قانون مدنی این یک سند مطالبه ی طلب محسوب می‌شود و
می‌توان در دادگاه حقوقی اقدام به وصول آن کرد.
دارنده
باید درتاریخ سر رسید، سفته را مطالبه کند که اگر مبلغ سفته پرداخت شد
قضیه تمام است، در صورت عدم پرداخت باید ظرف ۱۰ روز از تاریخ سررسید
واخواست شود. واخواست یک سند اعتراضی است علیه صادر کننده که شکل آن به
صورت برگه چاپی است و در دادگستری‌ها و بانکها موجود است. در واخواست
دستور پرداخت وجه به وسیله دادگاه صورت می‌گیرد، این برگه واخواست سه نسخه
است که بوسیله واخواست کننده امضا و پس از ابطال تمبر دولتی به دستور
دادگاه به صادر کننده ابلاغ می‌شود.
گاهی وضعیت سفته تغییر می‌کند مثلاً اگر عبارت حواله کرد خط زده شود ادامه مطلب...
در اجرای معاملاتی که افراد
منعقد می‌کنند هر دو طرف میبایست نسبت به انجام تعهد طرف مقابل اطمینان
حاصل کند. از این روی در قراردادها همیشه مواردی بابت تضمین قید می‌شود.
تضمین معاملات ملکی چگونه
انجام می شود . قراردادهایی که در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آنجا
تحت عنوان بیع نامه یا قولنامه تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین
دلیل خریدار و فروشنده باید در تنظیم آن نهایت دقت را داشته باشند تا
بعدها دچار مشکل نشوند.
در وثیقه یا در رهن و توقیف بودن ملک
هنگام
خرید یک ملک خریدار باید مشخصات ملک را، با آنچه در سند قید شده است
مطابقت دهد و مشخص شود که ملک در وثیقه، رهن و یا در توقیف نباشد. استعلام
از ثبت اسناد و استفاده از کد رهگیری در اینجا کارساز است.
احراز سمت
هرگاه
فروشنده ای که قولنامه را امضا می‌کند، مالک نباشد، بلکه وکیل یا ولی یا
قیم مالک باشد، خریدار باید مدارک وجود این سِمت ها را بررسی و احراز کند و
ببیند آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن مبلغ معامله را دارد
یا ندارد. همچنین اگر امضا کننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که
در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک به سن بلوغ نرسیده باشد.
اگر
امضا کننده قیم مالک است، باید مشخص شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش
مال او را دارد یا با اجازه ی دادگاه چنین حقی برای او در نظر گرفته شده
است.
گواهی انحصار وراثت
اگر
مورد معامله ملک موروثی است و از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار
باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از
فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
پرداخت تمام مبلغ معامله
خریدار
تا زمانی که مورد معامله را تحویل نگرفته یا اینکه مورد معامله با سند
رسمی به نام او نشده است، باید از پرداخت تمام مبلغ مورد معامله خودداری
کند. فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام مبلغ به خریدار
تحویل ندهد و حتماً در خصوص پرداخت مابقی مبلغ از طرف خریدار، زمان تعیین
کرده و این نکته را متذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر،
فروشنده میتواند معامله رافسخ و برهم بزند.
استفاده از چک
همیشه
تلاش خریدار بر این است که تمام پرداختیها را به وسیله چک تضمینی انجام
دهد تا اگر فروشنده منکر دریافت وجه شد، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود
داشته باشد.
اگر فروشنده
مبلغ معامله را از طریق چک دریافت کند، در صورت برگشت خوردن چک، تنها
می‌توان وجه چک را مطالبه کرد و نمیتوان معامله را برهم زد؛ مگر اینکه
دو طرف ضمن قرارداد بر این مورد توافق کرده باشند.
وجه التزام
وجه
التزام در قرارداد به این معناست که هرگاه به علتی معامله انجام نشد،
مبلغی به عنوان جریمه از طرفی که باعث انجام نشدن معامله شده، گرفته و به
طرف دیگر پرداخت می‌شود که در اصطلاح وجه التزام میگویند. اما کسی که وجه
التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده
باشد. به عنوان مثال، خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را
نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر نیز احراز شود.
بهتر است طرفین در قولنامه برای حضور در دفترخانه حتماً روز، ساعت و
دفترخانهی مشخصی را تعیین کنند و لازم است برای عدم حضور، وجه التزام
سنگینی قرار داده شود.
توان مالی خریدار
لازم
است از توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله اطمینان حاصل شود و
شرطهایی در قولنامه آورده شود که درصورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از
پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
امضای مالکان
اگر
مالکان متعدد باشند، حتماً باید زیرقولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر
اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه
مالکان قولنامه را امضا می‌کند.
الزام به تنظیم سند
اگر هر یک از دو طرف معامله از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مورد معامله خودداری کنند، طرف دیگر میتواند ادامه مطلب...
گرچه مالک حق استفاده دائمی و
انحصاری از ملک خود را دارد، ولی درهمه مجتمع های آپارتمانی نحوه استفاده
مالک بایدطوری باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند.
آپارتمان نشینان به حقوق همسایگان
احترام بگذارند .در مجتمع های مسکونی برای اینکه مشکلاتی میان همسایگان
بوجود نیاید قانونگذار در قانون تملک آپارتمانها مقرراتی در خصوص حقوق
همسایگان در آپارتمان ها وضع کرده است که همه افراد ملزم به رعایت آن
هستند. در این مطلب به ذکر چند نمونهی پرتکرار از اختلافات در آپارتمان
نشینی که باعث تضییع حقوق همسایگان می‌شود پرداختهایم.
هزینه های آپارتمان
مجتمع
های آپارتمانی هزینه های مشترکی دارند که مسئولیت پرداخت این هزینه
برعهدهی ساکنان است .هزینههای سرایداری ، نگهبانی و نگهداری از فضای سبز
و … باشد، از جمله این هزینه ها است .
پرداخت
شارژ ساختمان نیز بر عهده یکایک ساکنان آپارتمان است ، خواه از
آپارتمان استفاده کنند یا نکنند. هیچ یک از ساکنان نمی تواند ادعا کند که
به دلیل استفاده نکردن مثلا” پارکینگ هزینه ی نظافت پارکینگ را
نمیدهد.در این گونه موارد هیات مدیره مجتمع برای او اظهارنامه می فرستد
که مبلغ بدهی درآن درج شده است و اگر متخلف ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ
اظهارنامه هزینه را پرداخت نکند با او از طریق مراجع قضایی برخورد قانونی
شد.
تغییر در ساختمان
بر
اساس قانون تملک آپارتمانها یکی از حقوق همسایگی این است که هر یک از
مالکان میتوانند برای استفاده بهتر با رعایت قوانین ، تغییراتی در بخشی
از ساختمان به شرطی آن که بیشتر ساکنان از این تغییرات راضی باشند ایجاد
کند. در غیر این صورت هیچ یک از ساکنان حق تغییر در ساختمان را نخواهند
داشت .در ماده 4 از قانون تملک آپارتمانها آمده است؛ نمای خارجی
ساختمان، پله‌ها، پاگردها، راهروها، محوطه ساختمان و باغچه از قسمت‌های
مشترک و به نوعی از مشاعات ساختمان هستند که هرگونه تصرف در این موارد،
مخصوصا نمای خارجی ساختمان، باید با رضایت سایر همسایه‌ها باشد و کسی حق
نصب پرچم، تابلو و موارد دیگر را به دیوار خارجی ساختمان ندارد، مگر اینکه
سایر همسایگان هم رضایت خود را برای این کار اعلام کنند.
آلودگی صوتی
در
خیلی از آپارتمانها انواع صداهای ناهنجار از قبیل صدا های ناهنجار لوازم
صوتی و تصویری ساکنان و صدای بلند مکالمات شبانه همسایگان، آن هم تا
پاسی از شب به طور ناخوشایندی شنیده می شود. ادر اینگونه موارد ساکنان
میتوانند پس از تذکر به همسایه بی ملاحظه ،ابتدا با مرکز پلیس 110 تماس
گرفته و پس از تنظیم صورت جلسه و جمع آوری مدرک در شورای حل اختلاف محل به
جرم آلودگی صوتی از همسایهی خود شکایت کنند.
مرجع رسیدگی به اختلافات آپارتمان نشینان
با
توجه به تصویب قانون شوراهای حل اختلاف در سال 1381 و نوع دعاوی آپارتمان
نشینی، رسیدگی به دعاوی میان آپارتمان نشینان در صلاحیت شورای حل اختلاف
است مگر ادامه مطلب...
مالکان به دلیل اینکه اغلب خود
توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌های بانکی کلان را ندارند و از سوی
دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز ملک برخوردار نیستند، قرارداد
مشارکت در ساخت منعقد می‌کنند.
همواره در قراردادهای مشارکت در ساخت
نگرانی مالک از این جهت است که ممکن است سازنده علاوه بر اینکه سهم او را
از زمین مالک می‌شود، به تعهدات خود عمل نکند، همچنین سازنده دغدغهی
این را دارد که در پایان قرارداد قدرالسهمش ضایع و سرمایهاش به هدر رود.
در
بررسی مشکلات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت که به صورت غیر تخصصی
نوشته شده‌اند به موارد عمدهای از مشکلات و مسایل حقوقی رسیدهایم که
بهتر است از آنها اطلاع داشته باشیم. بنابراین دراین مطلب به اختصار آنها
را بیان کنیم: اول: هرچند ممکن است بهعنوان ضمانت اجرای هر نوع عدم
انجام تعهد از جانب سازنده، تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت از سازنده
گرفته شود که میتواند تا اندازهای اعتماد مالک را از جهت تضمین در
انجام مراحل ساخت جلب کند، اما به جهت پیشگیری از بروز برخی از مسائل
تمامی موضوعات و تعهدات شامل مشخصات عمومی ساختمان باید در قرارداد نوشته
شود، ضمن اینکه انجام تعهدات طرفین باید دارای مدت زمانی مشخص باشد و در
صورتی که یکی از دو طرف تعهدات خود در زمان مشخص شده را نادیده بگیرد و
از اجرای آن سر باز زند. با تعیین ضمانت اجرا در قرارداد ضرر و زیان طرف
دیگر جبران می‌شود این ضمانت اجرا به دو صورت تعیین می‌شود یا خسارت
روزانه یا یک قیمت مقطوع که در اصطلاح حقوقی وجه التزام میگویند.
دوم:
یکی دیگر مسایلی که همیشه مشکل آفرین است اینکه ؛ گاهی اوقات شرط های
مبهم، در خصوص احداث بنای اضافه بر پروانه ساخت در طبقه آخر یا واحد های
تجاری در طبقه همکف یا کارهایی از این قبیل، در قرارداد نوشته می‌شود. در
این موارد نیز به این علت که بهطور واضح در قرارداد اولیه تکلیف میزان
سهم و تعهدات هر یک ازدوطرف معین نشده بعضی از سازندگان، در شریک دانستن
مالک در چنین بناهایی دچار تردید میشوند، حتی در برخی از مواقع کل بنای
اضافه را از آن خود تلقی می‌کنند.
گاهی
نیز در فرض پرداخت جریمهی تخلف ساختمانی، مالک از پرداخت این جریمه
خودداری می‌کند و در صورتیکه توافقی دراین مورد انجام نشود ، منتهی به
دعاوی طولانی مدت و پرهزینه خواهد بود. برای اجتناب از بهوجود آمدن
چنین مسائلی توصیه می‌شود، از همان ابتدا بهطور شفاف چگونگی هزینه و سهم
هریک ازدو طرف از بنای اضافی احتمالی مشخص و در قرارداد نوشته شود در غیر
اینصورت چنانچه بعد از قرارد اولیه تصمیم به ساخت بنای اضافی گرفته شد،
حتماً یک قرارداد جداگانه نوشته و بهصورت یک متمم به قرارداد اولیه ضمیمه
شود.
سوم: مشکل مهم دیگر
مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. معمولاً سازندگانی که
سرمایه کافی برای ساخت ندارند و می‌خواهند با سرمایه دیگران پروژه را تمام
کنند اقدام به پیش فروش می‌کنند و بعضاً مشاهده شده که بعد از قرارداد
ساخت و انجام برخی اقدامات اولیه، مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل
ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده‌اند.
راه
حل این استکه؛ باید در قرارداد حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده محدود و
تا حد امکان گرفته شود و در شرایط بسیار سخت، سازنده تنها حق فروش بخشی
از سهم خود، آن هم به نسبت پیشرفت پروژه و با تایید مالک داشته باشد و یا
تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر
واحد جدید، حق فروش به ثالث را نداشته باشد. خریداران نیز دقت کنند تا
زمانی که سند کلنگی هنوز به نام مالک است سازنده نمی‌تواند بدون امضای
مالک، ملک را بفروشد حتی اگردر قرارداد از طرف مالک اجازهی فروش داشته
باشد.
چهارم:ممکن است سازنده با تغییرات سلیقهای در نقشه های اولیه ادامه مطلب...
