مالکان به دلیل اینکه اغلب
خود توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌های بانکی کلان را ندارند و از سوی
دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز ملک برخوردار نیستند، قرارداد
مشارکت در ساخت منعقد می‌کنند.
همواره در قراردادهای مشارکت در ساخت
نگرانی مالک از این جهت است که ممکن است سازنده علاوه بر اینکه سهم او را
از زمین مالک میشود، به تعهدات خود عمل نکند، همچنین سازنده دغدغهی
این را دارد که در پایان قرارداد قدرالسهمش ضایع و سرمایهاش به هدر رود.
در
بررسی مشکلات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت که به صورت غیر تخصصی
نوشته شده‌اند به موارد عمدهای از مشکلات و مسایل حقوقی رسیدهایم که
بهتر است از آنها اطلاع داشته باشیم. بنابراین دراین مطلب به اختصار آنها
را بیان کنیم: اول: هرچند ممکن است بهعنوان ضمانت اجرای هر نوع عدم
انجام تعهد از جانب سازنده، تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت از سازنده
گرفته شود که می‌تواند تا اندازهای اعتماد مالک را از جهت تضمین در
انجام مراحل ساخت جلب کند، اما به جهت پیشگیری از بروز برخی از مسائل
تمامی موضوعات و تعهدات شامل مشخصات عمومی ساختمان باید در قرارداد نوشته
شود، ضمن اینکه انجام تعهدات طرفین باید دارای مدت زمانی مشخص باشد و در
صورتی که یکی از دو طرف تعهدات خود در زمان مشخص شده را نادیده بگیرد و
از اجرای آن سر باز زند. با تعیین ضمانت اجرا در قرارداد ضرر و زیان طرف
دیگر جبران میشود این ضمانت اجرا به دو صورت تعیین میشود یا خسارت
روزانه یا یک قیمت مقطوع که در اصطلاح حقوقی وجه التزام میگویند.
دوم:
یکی دیگر مسایلی که همیشه مشکل آفرین است اینکه ؛ گاهی اوقات شرط های
مبهم، در خصوص احداث بنای اضافه بر پروانه ساخت در طبقه آخر یا واحد های
تجاری در طبقه همکف یا کارهایی از این قبیل، در قرارداد نوشته میشود. در
این موارد نیز به این علت که بهطور واضح در قرارداد اولیه تکلیف میزان
سهم و تعهدات هر یک ازدوطرف معین نشده بعضی از سازندگان، در شریک دانستن
مالک در چنین بناهایی دچار تردید میشوند، حتی در برخی از مواقع کل بنای
اضافه را از آن خود تلقی می‌کنند.
گاهی
نیز در فرض پرداخت جریمهی تخلف ساختمانی، مالک از پرداخت این جریمه
خودداری می‌کند و در صورتیکه توافقی دراین مورد انجام نشود ، منتهی به
دعاوی طولانی مدت و پرهزینه خواهد بود. برای اجتناب از بهوجود آمدن
چنین مسائلی توصیه میشود، از همان ابتدا بهطور شفاف چگونگی هزینه و سهم
هریک ازدو طرف از بنای اضافی احتمالی مشخص و در قرارداد نوشته شود در غیر
اینصورت چنانچه بعد از قرارد اولیه تصمیم به ساخت بنای اضافی گرفته شد،
حتماً یک قرارداد جداگانه نوشته و بهصورت یک متمم به قرارداد اولیه ضمیمه
شود.
سوم: مشکل مهم دیگر
مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. معمولاً سازندگانی که
سرمایه کافی برای ساخت ندارند و می‌خواهند با سرمایه دیگران پروژه را تمام
کنند اقدام به پیش فروش می‌کنند و بعضاً مشاهده شده که بعد از قرارداد
ساخت و انجام برخی اقدامات اولیه، مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل
ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده‌اند.
راه
حل این استکه؛ باید در قرارداد حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده محدود و
تا حد امکان گرفته شود و در شرایط بسیار سخت، سازنده تنها حق فروش بخشی
از سهم خود، آن هم به نسبت پیشرفت پروژه و با تایید مالک داشته باشد و یا
تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر
واحد جدید، حق فروش به ثالث را نداشته باشد. خریداران نیز دقت کنند تا
زمانی که سند کلنگی هنوز به نام مالک است سازنده نمیتواند بدون امضای
مالک، ملک را بفروشد حتی اگردر قرارداد از طرف مالک اجازهی فروش داشته
باشد.
چهارم:ممکن است سازنده با تغییرات سلیقهای در نقشه های اولیه ادامه مطلب...
در قراردادها
همواره شروطی برای ایجاد تعهد نوشته میشود، اما در قانون گاهی حتی بدون
ذکر در قرارداد میتوان طرف مقابل را مسئول جبران خسارت شناخت.
بهطور
کلی درنظام حقوقی دو نوع مسئولیت وجود دارد: 1-قراردادی و غیرقراردادی 2-
تسبیب ؛ که یکی از انواع مسئولیت غیرقراردادی در ورود خسارت به دیگران
است. تسبیب یعنی فردی با رفتار خود بهطور غیرمستقیم به اموال دیگری ضرر
بزند. در چنین حالتی شخصی که این ضرر را وارد کرده است، به حکم قانون
مسئول جبران خسارات خواهد بود.
1. انواع مسئولیت در قانون
در حقوق مدنی مسئولیت را به دو دسته‌ی کلّی مسئولیت قراردادی و مسئولیت غیرقراردادی تقسیم می‌کنند: الف. مسئولیت قراردادی
مسئولیت قراردادی آن‌است که تعهدات ناشی از یک قرارداد نقض شده باشد،
مثلاً وقتی آقای الف و آقای ب با یکدیگر قرارداد خرید و فروش تنظیم
می‌کنند، در ضمن آن تعهد می‌کنند که عوضین معامله (آن‌چه خریداری شده و
آن‌چه فروخته شده) را به یکدیگر تحویل دهند. حال اگر یکی از دو طرف تعهد
خود را انجام ندهد، در برابرطرف مقابل مسئول خواهد بود و او می‌تواند
دعوایی را برای ملزم نمودن او به اجرای تعهدات قراردادی و همچنین جبران
خسارات ناشی از آن طرح کند. ب. مسئولیت غیرقراردادی
مسئولیت غیرقراردادی زمانی شکل میگیرد که تکالیفی که بر حسب قانونی
برعهدهی فرد قرارگرفته نقض شده باشد. در واقع در این نوع از مسئولیت هیچ
قراردادی وجود ندارد؛ بلکه این قانون است که یکی را در مقابل دیگری مسئول
میداند؛ به عنوان مثال وقتی فردی شیشه‌ی ماشین کسی را می‌شکند، این قانون
است که وی را مسئول جبران خسارت زیان‌دیده می‌کند. در واقع بدون آن‌که
قرارداد خاصی در خصوص لزوم جبران خسارت میان دو نفر تنظیم شده باشد، در
قانون این مسئولیت برای او تعیین شده است. از این روی گفته میشود که وی
مسئولیت غیرقراردادی یا قانونی دارد.
۲. تسبیب در ورود خسارت
تلف
یا از بین بردن مال دیگری بهطور کلی به دو شکل قابل تحقق است. گاهی شخصی
به صورت مستقیم و بدون واسطه مال دیگری را از بین می‌برد؛ آتش زدن خرمن
دیگری، شکستن شیشه، تخریب بنای متعلق به دیگری ادامه مطلب...
همیشه اصل بر اعتبار سند رسمی ملک است
اما عللی نیز وجود دارند که این اعتبار را دچار خدشه می‌کند و موجبات ابطال
سند یک ملک را فراهم می‌آورند.
سند رسمی ملک را سازمان ثبت اسناد و
املاک، طبق قانون ثبت اسناد و املاک برای املاکی که به طور رسمی و قانونی
ثبت می شوند تنظیم و صادر می کند. بنابراین سند رسمی ملک دارای اعتبار
قانونی است.
گاهی ممکن است به در خواست صاحب سند یا
انتقال مالکیت و یا با حکم دادگاه سند رسمی ملک باطل شود. برای این ارائه
مدارک قطعی و مستند و دریافت نامهی درخواست ابطال سند از مرجع صلاحیت دار نیز ضروری است.
نحوه باطل کردن سند رسمی ملک
از آنجا که سند ملکی یک سند رسمی است
بنابراین باطل کردن آن باید مانند دیگر اسناد رسمی با حکم قطعی دادگاه و
مراجع صالح قضایی صورت گیرد.
در این صورت درخواست متقاضیان مبنی بر
ابطال اسناد رسمی پس از ثبت و رسیدگی در دادگاه برای اقدام به دفتر ثبت
اسناد و املاک ارجاع داده می شود. این مدارک پس از بررسی، همراه سایر ضمائم
به قسمت بایگانی ارسال میشوند تا پرونده ثبتی به آن پیوست شود. در قسمت
بایگانی، پرونده ابطال سند رسمی تشکیل میشود تا مورد بررسی قرار گیرد.
در صورتی که سند رسمی مربوط به املاک باشد، به دفتر املاک ارسال میشود تا
در این دفتر پرونده به دقت بررسی و سوابق و مدارک ارائه شده توسط متقاضی با
مشخصات مندرج در پرونده تطبیق داده شود.
پس از اطمینان از نبود ایراد و نقص در
پرونده، با ادامه مراحل ابطال ، پیش نویس سند رسمی تهیه میشود. دراین پیش
نویس ، شماره نامه یا حکم یا سند انتقال اجرائی نیز درج و سپس پیش نویس سند
مالکیت رسمی جدید به متقاضی داده میشود.
شرایط باطل کردن سند رسمی ملک
برای باطل کردن سند رسمی ملک هنگام ثبت دادخواست به دادگاه رعایت موارد زیر الزامی است.
متقاضی باید در درخواست
خود تمام مشخصات کامل سند اعم از سند مالکیت یا غیره را به طور دقیق ذکر
کند. این مشخصات شامل: اطلاعات شخصی مالک قبلی و مالک جدید، مشخصات ملک،
شماره پرونده ثبتی، نحوه باطل شدن سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند
ابطال است.
اجاره دادن ملک بدون گرفتن رضایت
قبلی شریک در ملک مشاع به صحیح بودن قرارداد اجاره خللی وارد نمیکند
ومثل هر قراردادی دو طرف را ملزم به انجام تعهد می‌کند.
با استنباط ازماده ۳۰ قانون مدنی،
هرکس حق دارد با ملک خود هر اقدامی که بخواهد انجام دهد، در ملک مشاع که
اختیار ملک در دست چند نفر است، این حق برای تمام شرکا وجود دارد اما در
برخی موارد رضایت شریک تأثیر گذار است براین اساس و به عنوان نمونه قصد
داریم موضوع اجاره بدون اذن شریک در ملک مشاع را مورد بحث و بررسی قرار
دهیم.
هر یک از شرکا درملک مشاع نمیتواند به تنهایی اختیارات همهی شرکا را داشته باشد و در واقع با محدودیت هایی روبه رو هستند.
از آنجا که ملک مشاع، متعلق به دو نفر یا بیشتر است، حق استفاده از کل آن ملک نه فقط به یک نفر بلکه برای همه شرکا یکسان است.
در مادهی ۴۷۵ قانون مدنی به صحیح بودن
اجارهی مال مشاع اشاره شده است. بنابراین میتوان گفت اجاره دادن ملک
مشاع هم به شریک و هم به غیر شریک درست است. اما موضوع اذن شریک و تأثیر آن
بر قرارداد اجاره به شرح زیر است.
اجاره بدون اذن شریک در ملک مشاع
اجاره دادن ملک مشاع بدون رضایت قبلی
شریک، زمانی صحیح است که به شرکای دیگر ضرر نزند. این ضرر بیشتر به علت
استفاده از سهم شرکا بدون میل آنها است بنابراین اگر اجاره یا هر کار دیگری
نظیرآن، با رضایت شرکا انجام شود صحیح است.
اجاره دادن ملک مشاع بدون گرفتن رضایت
قبلی شرکا ادامه مطلب...
در تعریف اسناد مالکیت معارض، وجود دو سند را گویند که از نظر مشخصات ملک یا حدود و حریم ملک یا حقوق ارتفاقی باهم در تعارض باشند.
اسناد مالکیت معارض چه اسنادی هستند؟
اگر دو سند مالکیت، بهطور جزئی یا کلی از نظر مشخصات ملک یا حدود و
حریم ملک یا حقوق ارتفاقی که به آنها تعلق دارد با هم تعارض داشته باشند و
این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت احراز شود، سند
مالکیتی که ثبت آن بعد از دیگری انجام شده است معارض تلقی میشود. به
تعبیر دیگر سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی
دادگاه باطل نشده باشد، اصولاً معتبر و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند
مالکیت ثبت موخر نامیده میشود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت
آن صادر نشده باشد، نامتعبر شناخته میشود.
نقش اشتباهات ثبتی در بروز اسناد معارض
طبیعی است که اگر ماموران ثبت هنگام ثبت ملک و صدور سند دقت لازم را
در انجام تشریفات قانونی داشته باشند تعارض بین اسناد کمترروی می دهد.
بنابراین اشتباهات ثبتی موجب بروز این تعارض میشوند این اشتباهات معمولا
به نوعی است که گویا مشخصات دو ملک جداگانه را نشان میدهد اما با کمی
دقت پی میبریم که هر دو سند راجع به یک ملک است یا اینکه دو ملک از
لحاظ حدود و حریم و یا حقوق ارتفاقی خود باهم تداخل دارند و در نتیجه
قسمتی از یک ملک با قسمتی از ملک دیگر همخوانی ندارد. کارمندان متخلف
اداره ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض یا حتی معاملات متعدد بشوند طبق
ماده ۷ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض متخلف
شناخته شده و با آنان برخورد میشود.
اداره ثبت در مورد اسناد معارض چه وظیفه ای دارد؟
ادارات ثبت به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض وظیفه دارند
مشخصات املاک را به موجب بخشنامهای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ
کنند. همچنین میبایست گزارش کار را به طور واضح به هیات نظارت بفرستند. پس
از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی
ثبت)، اداره ثبت باید مراتب رابهطور کتبی به دارنده سند مالکیت که بعد از
سند اول صادر شده و سند معارض محسوب میشود ابلاغ و به او اخطار کند که
ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و
گواهی اقامه دعوای خود را به اداره ثبت محل تسلیم کرده و رسید بگیرد.
دارنده سند معارض چه دعوایی را باید مطرح کند ؟
در این خصوص برحسب مورد ،دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت معارض و
صحت سند، قابل طرح است. طبق قانون دادگاه ادامه دارد...
