بایدها و نبایدهای معاملات املاک وقفی

آگاهی از نکاتی درباره‎ی خرید و فروش املاک وقفی و باید و نبایدهای آن به شما کمک می کند تابا آسودگی خاطر بیشتری ملک وقفی مورد نظرتان را معامله و از مشکلات احتمالی پیشگیری کنید.

ممکن است تاکنون پرسشی در مورد املاک وقفی به خصوص خرید و فروش قانونی آن ها پیش آمده باشد. یا این که تفاوت املاکی که با سند ملکی رسمی  خرید و فروش می‌شوند با سند اوقافی در چیست؟ خرید این املاک چه دردسرهایی دارد؟  آیا قیمت این املاک تفاوتی با املاک معمولی دارند؟ در این نوشتار سعی شده است  به‎طور مختصر به این  قبیل پرسش‎ها  پاسخ داده شود تا شما را با شرایط خرید و فروش املاک وقفی از نظر حقوقی آشنا کنیم.

صاحب ملک وقفی فقط خودتان هستید

نکته‎ی  مهم این است که بدانید اگر خانه‌ای که خریده‎اید زمین آن وقفی بوده است ، در آینده  قرار نیست کسی مدعی خانه شما  شود و آن را از شما بگیرد. حسنی که  این دسته از املاک دارند این است که  به دلیل شرایط خاص آنها قیمت‌شان بین ۵ تا ۲۰درصد نسبت به دیگر املاک کمتر است.  بنابراین از نظر اقتصادی گزینه‎ای مناسب برای کسانی که بودجه کمتری دارند محسوب می‎شود.

تفاوت عرصه و اعیان را بدانید

باید درباره املاک وقفی دو اصطلاح پر کاربرد را بشناسید «عرصه و اعیان».  عرصه همان زمین املاک وقفی‌ است که وقف شده است و شما به‎طور مستقیم اجازه خرید و فروش آن‌ها را ندارید. اعیان بنای ساخته شده روی زمین وقفی است  که به نام خریدار می‌شود و  اختیار  فروش و اجاره‎ی آن را خواهد داشت. این املاک دارای  دو سند هستند؛ سند عرصه و سند اعیان. وقتی شما  یک خانه‎ی وقفی را با سند وقفی می‌خرید در حقیقت از متولی موقوفه  زمین ملک را اجاره می‌کنید.

متولی را بشناسید

وقتی می‌خواهید خانه‌ای را در زمین وقفی بخرید، باید بدانید  زمین وقف مربوط به کجاست. معمولاً موقوفات یا خاص یا عام یا متعلق به آستان قدس رضوی هستند. در موقوفات خاص متولی شخص معینی است، یعنی دولت متولی آن‌ها نیست موقوفات عام هم توسط سازمان اوقاف و امور خیریه اداره می‌شوند. تکلیف موقوفات آستان قدس رضوی هم  که مشخص است خود آستان قدس رضوی متولی امور مربوط به آنهااست. اهمیت این  موضوع از آن نظر است که شما برای پرداخت اجاره زمین یا خرید و فروش ملک وقفی خود، با این متولیان سر و کار خواهید داشت.

پرداخت اجاره به متولیان

فروش و اجاره‎ی خانه یا ساختمان وقفی به راحتی امکان پذیر است و از این نظر هیچ فرقی میان املاک با سند ملکی معمولی و املاک وقفی وجود ندارد. همچنین هزینه‌هایی که شما پرداخت می‌کنید مثل مالیات شهرداری با املاک دیگر یکی است .فقط تفاوت در قیمت خانه‎ است که در بازار ارزان‎تر خریده می‎شود. یک تفاوت دیگر خانه‎ی وقفی  این است که شما باید هر سال مبلغی را به‌عنوان اجاره به متولی موقوفه بپردازید. این مبلغ چندان زیاد نیست. مثلاً برای اجاره یک زمین ۳۰۰ متری باید سالانه ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان پرداخت کنید. این قرارداد با متولی موقوفه معمولاً هر ۵ سال یک‎بار تمدید می‌شود.

خرید و فروش زمین وقفی

تفاوت ملک وقفی با املاک معمولی و غیر وقف زمانی مشخص می‎شود که  قصد دارید زمین وقفی  خود را بفروشید،که اصولاً قانون چنین اجازه‌ای به شما نمی‌دهد. شما برای این‎که بتوانید ملک  وقفی خودرا به فروش برسانید باید از متولی اصلی اجازه بگیرید. یعنی با مراجعه به شهرداری برای انجام دادن کارهای مربوطه ، شهرداری طی نامه‎ای، شما را به سازمان اوقاف یا نزد متولی موقوفه ارجاع می‎دهد. در زمان  نقل و انتقال زمین وقفی باید علاوه بر هزینه‌های جاری خرید و فروش یک زمین ، مبلغی را برای نقل و انتقال به متولی موقوفه پرداخت کنید. این مبلغ برابر با ۱۰‌درصد مابه التفاوت قیمت کارشناسی زمین هنگام خرید با قیمت کارشناسی زمین هنگام فروش است.  متولی موقوفه وظیفه دارد این مبلغ را صرف اموری کند که  واقف برای آن زمین در نظر گرفته است.

پرداخت وام و تسهیلات در زمین وقفی

اگر  مطابق  قانون و با اجازه متولی با  پرداخت هزینه‌ها، زمین وقفی را خریداری کنید تمام تسهیلاتی که به یک زمین عادی تعلق می‌گیرد شامل شما هم می‎شود و می‌توانید آن را دریافت کنید. بنابراین امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی این زمین وجود دارد. اما  یک نکته مهم این‎که شما هیچ وقت صاحب قطعی زمین وقفی نمی‎شوید زیرا این  قرارداد «اجاره به شرط تملیک» نیست.

استعلام از متولی فراموش نشود

هرقت  بخواهید یک زمین معمولی را خرید و فروش کنید حتما از اداره ثبت  محل ملک استعلام بگیرید، که مالک  واقعی زمین مشخص شود و مشکلی از نظر توقیف بودن یا معارض داشتن و امثال این‎ها نداشته باشد. اما در خرید و فروش زمین وقفی باید علاوه بر استعلام از اداره ثبت، از متولی موقوفه مثل سازمان اوقاف هم استعلام گرفته شود.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

انواع دعاوی ملکی

 

با توجه به تخصصی بودن قوانین ناظر بر املاک و عدم آگاهی اکثر مردم از این نوع دعاوی و روش طرح آن،  باعث شده که معمولاً افراد پس از طرح دعوا و گذشت زمان وصرف هزینه های زیاد  با داشتن  دلایل قوی و با وجود محق بودن به نتیجه مطلوب نرسند. بنابراین برای طرح هر دعوای حقوقی در محاکم لازم است  به شرایط  و ارکان آن دعوا دقت و توجه کافی شود .

دعاوی ملکی از  مباحث  مربوط به حقوق داخلی است  که شمار بسیاری از دعاوی را در محاکم قضایی به خود اختصاص داده است.با توجه به تخصصی بودن قوانین ناظر بر املاک و بی اطلاعی اکثر مردم از این نوع دعاوی و آشنا نبودن با روش طرح آن  باعث شده که معمولاً افراد پس از طرح دعوا و صرف هزینه های زیاد، با داشتن  دلایل قوی و محق دانستن خود به نتیجه مطلوب نرسند. بنابراین برای طرح هر دعوای حقوقی در محاکم، لازم است به شرایط  و ارکان آن دعوا دقت و توجه کافی شود .

1-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وقتی بوجود می‎آید که فروشنده تعهد کرده که در دفتر خانه اسناد رسمی حاضر شود و سند رسمی ملک را به خریدار منتقل کند. اما به دلائل مختلف مانند: ناتوانی در پرداخت بدهی املاکی که در رهن بانک هستند، بالا رفتن ارزش ملک یا از روی لجبازی با طرف مقابل و… برای انتقال ملک  در دفتر خانه حاضر نمی‎شود و سند منتقل نمی‎شود از این رو خریدار مجبور می‎شود برعلیه او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.

خریدار باید هنگام معامله مطمئن شده باشد که ملک در رهن بانک یا در توقیف نباشد ، چون در این‎صورت دادگاه نمی‎تواند رأی به انتقال ملک با تنظیم سند بدهد. در این مورد خریدار باید همزمان درخواست فک رهن را با الزام به تنظیم سند رسمی در دادخواست خود قید کند . به هر ترتیب اگر رأی به نفع خواهان صادر شود، دادگاه نماینده خود را برای تنظیم سند به نام خریدار به دفتر‎خانه می‎فرستد.اگر بعداز معامله و بدون تنظیم سند فروشنده فوت کند خریدار  باید دعوا را علیه وراث مطرح کند. در صورت امتناع وراث ازتنظیم سند نیز دادگاه نماینده خود را برای تنظیم سند به دفترخانه می‎فرستد.

اگر ملکی بدون سند فروخته شده  و خریدار هنگام معامله متوجه نشده باشد،  دیگر نمی‎تواند دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد بلکه فقط حق فسخ دارد یعنی فقط می‎تواند معامله را برهم بزند.

2-دعوای  خلع ید

دلایل برای اثبات این دعوا ،اثبات مالکیت مالک و تصرف غاصبانه یا در حکم غاصبانه  بودن متصرف ملک است . در این دعوا ابتدا  باید دلایل مالکیت  خواهان به دادگاه ارائه شود.

دادگاه پس از احراز مالکیت وی به دلایل بعدی او که تصرف بر ملک او توسط دیگری است رسیدگی می کند و چنانچه دلایل را کافی بداند حکم به خلع ید متصرف صادر خواهد کرد.  درغیر این‎صورت دعوا رد می‎شود.

بعد از صدور حکم خلع ید باید درخواست اجرای آن در اجرای احکام دادگستری داده شود و اگر همچنان متصرف ملک را تحویل ندهد ماموران مربوطه متصرف را به تحویل ملک مجبور خواهند کرد.

3-دعوای رفع تصرف عدوانی

دردعوای تصرف، فرد باید سابقه‎ی تصرف  خود را ثابت کند که وجود قرارداد ویا  سند مالکیت می‎تواند آن را اثبات کند یعنی باید مالک ثابت کند ملک بدون رضایت و اراده‎ی او و بدون هیچ قراردادی از دستش خارج شده است.تصرف شخص متصرف باید بعد از تصرف مالک باشد و نباید هیچ تصرف قبلی در ملک مورد نظر داشته باشد .

4- دعوای الزام به تحویل ملک

ممکن است در مبایعه نامه زمانی برای تحویل و تسلیم ملک به خریدار معین شده باشد و در این صورت باید در همان تاریخ مبیع به  خریدار تحویل داده شود در غیر این صورت خریدار با مشکلاتی روبه رو خواهد شد.

این مشکل  بیشتر زمانی  اتفاق  می‎افتد که  در فاصله‎ی معامله تا تسلیم و تنظیم سند رسمی ارزش ملک افزایش یافته باشد. فروشنده با خیال اینکه ملک خود را بتواند با قیمت بیشتری بفروشد از انجام وظایف خود خودداری می‎کندو خریدار برای حفظ حقوق خود مجبور به طرح دعوای الزام به تحویل ملک خواهد شد.

5- دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق

چنانچه شخصی  مانع از استفاده‎ی قانونی در ملکتان شده باشد، می‎توانید این دعوا را در محاکم دادگستری مطرح کرده و با ارائه دلایل خود جلوی او را بگیرد. مطابق با  قانون هیچ کس نمی‎تواندبا  استفاده از حقوقی که دارد برای دیگران  مزاحمت ایجاد کند. در دعوا‎ی مزاحمت، مزاحم فقط مانع از استفاده شما می‎شود اما ملک شمارا تصرف نمی‎کند.

نکته مشترک بین دعوای مزاحمت و ممانعت از حق، اثبات سابقه ی تصرف در زمان گذشته است و همچنین ارائه سند ملک که به اثبات این موضوع کمک می‎کند. نکته دیگر  اینکه  باید ثابت کنید متصرف بدون رضایت شما این کار را انجام داده است . دلایل اثبات این امر می تواند اقرار ،سند،شاهد،قسم باشد .

برای این کار می‎توانید از دادگاه تقاضای صدور قرار تحقیق محلی کنید. همچنین در این دعاوی قاضی می‎تواند با صدور دستور موقت در خصوص مزاحمت و ممانعت ایجاد شده از ایجاد خسارت و ضرر بیشتر جلوگیری کند.

برای آگاهی از مطالب حقوقی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

9 راهکار پیشگیری از مشکلات حقوقی در معاملات ملکی

معاملات ملکی یکی از رایج ترین معاملاتی است که افراد در جامعه انجام می‎دهند،لذا نیازبه آگاهی برای پیشگیری از مشکلات آن در جامعه بیش از پیش به چشم می‎خورد.

نیاز به آگاهی از مشکلات حقوقی معاملات ملکی در دفاتر مشاوران  املاک و لزوم پیشگیری از این مشکلات ما را بر آن داشت تا در این مطلب به نکات ضروری  که لازم است  قبل و بعد از معامله ملک انجام شود بپردازیم.

برابر قانون پس از این که فروشنده و خریدار در خرید و فروش ملک به توافق رسیدند به محض ایجاب و قبول عقد بیع بوجود می‎آید. واژه بیع یک اصطلاح قانونی است که در کتب قانون در مورد خرید و فروش بکار می‎برند. بر این اساس هرگاه که فروشنده بگوید فروختم و خریدار هم بگوید خریدم ، معامله تمام می‎شود ومهم‎ترین آثار آن که  انتقال مالکیت است به‎وجود می‎آید.

مواردی که باید در معاملات ملکی رعایت شود:

1- خریدار ابتدا می‎بایست از این‎که فروشنده واقعاً مالک  است یا خیر مطمئن شود. یکی از راه‎های تشخیص آن دیدن  اصل  سند مالکیت است و راه دیگر؛ مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک مربوط به محل وقوع ملک برای گرفتن استعلام از وضعیت ملک است.

2- مشاور املاک که مبایعه نامه را تنظیم می‎کند برای اینکه فروشنده  ملک را به شخص دیگری نفروشد باید اصل سند را تا زمان تنظیم سند رسمی به نام خریدار نزد خود نگهداری کند.

3-خریدار باید در مبایعه‎نامه  به دلیل اینکه فروشنده ممکن است  تعهد خودرا نسبت به تنظیم سند رسمی در تاریخ مقرر انجام ندهد ،ضرر و زیان هایی  را در نظر بگیرد ، تا اگر در تاریخ  تعیین شده، ‎فروشنده برای  انتقال سند به نام خریدار در دفتر خانه حاضر نشد خریدار بتواند خسارت  خود را مطالبه کند.

4-  در معاملات ملکی هنگام تنظیم مبایعه‎نامه  حتماً باید خریدار از این‎که ملک مورد معامله در رهن و یا توقیف نیست  مطمئن شود این کار نیز با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل میسر است.

5-خریدار بایدبرای انجام مراحل مربوط به انتقال سند رسمی از فروشنده  وکالت بلاعزل  به نام خود بگیرد تا اگر  فروشنده نسبت به انتقال سند رسمی اقدام نکرد ، خریدار بتواند شخصاً به نام خود  سند بگیرد.

6-خریدار باید  در قبال مبالغ پرداختی از فروشنده رسید بگیرد  و اگر نحوه پرداخت را مشخص کرده‎اند حتماً در مبایعه نامه آن را بنویسند و مشخص کنند که اگر این شیوه رعایت نشود ضمانت اجرای  آن چگونه خواهد بود .مثلاً بنویسند در صورت پرداخت نشدن اقساط، معامله به‎ صورت یک طرفه فسخ می‎شود.

7- لازم است زیر مبایعه نامه را دو نفر  شاهد امضاء کنند  تا در مواقع ضروری بتوان از شهادت آنها استفاده کرد.

8-اگر فروشنده با  داشتن وکالتنامه هر چند رسمی  از طرف مالک اصلی اقدام به فروش ‎کند باید قبل از هر چیز از طریق استعلام از دفتر خانه‎ای که وکالتنامه را تنظیم کرده است از اصالت وکالتنامه واعتبار آن و  همچنین معزول نشدن فروشنده در تاریخ حضور در دفتر خانه اطمینان یابد.

9-در خصوص شرایط مندرج در مبایعه نامه بهتر است با  یک مشاور حقوقی املاک  و یا وکیل دادگستری مشورت  کنید تا از وقوع برخی مشکلات و خسارات جلوگیری شود، در این گونه موارد بهتر است  برای اینکه با مشکل روبه رو نشوید ابتدا با یک مشاور حقوقی با تجربه  در باره  صحت معامله مشورت  کنید تا مجبور نشوید در صورت بروز ناچار شوید به وکیل بگیرید و با طی مراحل قانونی آن  که هزینه های سنگین هم در بر دارد به حق قانونی خود برسید.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی ، مجله دلتا مراجعه کنید.

ابطال مبایعه نامه‎ ملکی، چرا و چطور؟

ابطال مبایعه نامه طبق شرایط و اوضاع و احوال حاکم بر قرارداد و روابط طرفین معامله رخ می‎دهد که در این مطلب به اهم آن‎هامی‎پردازیم.

ابطال مبایعه نامه‎ مربوط به خرید و فروش ملک معمولاً شرایطی دارد که گاهی مربوط به مفاد نوشته شده در مبایعه‎نامه  و گاهی مربوط به شرایط خارج از قرارداد است که، بعد از انجام معامله در روابط دو طرف به‎وجود می‎آید. در این مطلب  ابتدا به تعریف مبایعه نامه و سپس به بیان مختصری از شرایط نوشته شده در مبایعه نامه و توافقاتی که باعث ابطال آن می شود و در آخر به ذکر موارد خارج از قرارداد پرداخته‎ایم.

تعریف مبایعه نامه:

معمولاً  افراد  هنگام خرید و فروش ملک  قبل از این‎که سند رسمی تنظیم کنند نوشته‎ایی پیرامون شرایط قرارداد و آنچه را که توافق کرده‎اند یا به‎صورت دستنویس یا با حضور در دفاتر املاک در فرم‎هایی  می‎نویسند که مبایعه‎نامه نامیده می شود.

شرایط ابطال در مفاد مبایعه نامه:

پرونده های قضایی  مطرح شده  در محاکم دادگستری  در  این مورد آمار بالایی دارند و بیشتر موضوع آن‎ها در مورد مفاد مبایعه‎نامه و پیامد های آن است و گاهی تاحدی تاثیرگذارند که باعث ابطال مبایعه‎نامه می‎شوند. مثلاً براساس  قانون پیش‎فروش ساختمان حتی اگر مبایعه‎نامه در بنگاه املاک  معتبر تنظیم شده باشد ممنوع است، این شرط مربوط به تنظیم مبایعه‎نامه است که اگر رعایت نشود  باعث ابطال مبایعه‎نامه می‎شود.

اگر دو طرف باهم توافق کرده باشند که برای انجام معامله تشریفاتی را انجام دهند، این تشریفات در قالب شروط و تعهدات از جانب  هر دو طرف در  مبایعه‎نامه نوشته می‎شود. درصورتی که این شروط و تعهدات انجام نشوند، مالکیت ‎وجود نداشته و مبایعه‎نامه  باطل و بی اثر می‎شود. زیرا اگر در مبایعه‎نامه  برای مالکیت خریدار شرایطی نوشته شود این مبایعه‎نامه برای خریدار  ایجاد مالکیت  نمی‎کند .

تا زمانی که شروط رعایت و تعهدات انجام نشود مبایعه‎نامه‎ی نوشته شده اثری ندارد. حتی در پاره‎ای موارد نیز مبایعه‎نامه باطل است مثلاً اگر در مبایعه‎نامه شرط شده باشد که خریدار مبلغ معامله را به‎صورت اقساط و در سررسید های تعیین شده پرداخت کند  و تا پرداخت آخرین قسط صاحب ملک نیست، چنانچه این شرط انجام نشود خریدار، تا پایان پرداخت اقساط، مالک شناخته نمی‎شود.حتی ممکن است شرط شود درصورتی که خریدار یکی از اقساط را پرداخت نکرد مبایعه نامه باطل شود، در این صورت عدم پرداخت  هریک از اقساط مبایعه‎نامه را باطل می‎کند.

موارد ابطال خارج از قرارداد:

اقاله: بر اساس اصول حقوقی مبایعه نامه  را عقد لازم می‎دانیم یعنی قراردادی که نمی‎توان آن را یک طرفه و بدون رضایت طرف دیگر منحل کرد و از بین برد. حال اگر هر یک از دوطرف معامله نتواند یا نخواهد تعهدات خود را انجام دهد و یا با توجه به شرایط اقتصادی خود از مبایعه نامه راضی نباشد می‎تواند با جلب رضایت طرف مقابل ، معامله را اقاله کرده و هرکدام هر چیزی که در ازای معامله پرداخته پس بگیردکه به این کار اقاله می‎گویند .

خیارات: گاهی در اجرای موضوع مبایعه نامه  اتفاقی رخ می‎دهد که باعث ایجاد ضرر به یک یا هردو طرف معامله می‎شود در این شرایط فرد متضرر می‎تواند با استفاده از خیارات قانونی ( یعنی اختیاراتی که در قانون برای این شرایط به معامله کنندگان داده شده است) استفاده کند و با مراجعه به مراجع قضایی دادخواست ابطال مبایعه نامه تنظیم کند.

خیاراتی که بیشتر برای خرید و فروش ملک  استفاده می‎شوند شامل: خیار مجلس ،خیار تأخیر ثمن  و خیار حیوان هستند با این توضیح که خیار مجلس برای هردوطرف قرارداد است تا زمانی که از هم جدا نشده و در همان جلسه که مبایعه نامه را نوشته‎اند هر دو حضور دارند می‎توانند پس از امضای آن در همان جلسه  مبایعه نامه و توافقات آن را بر هم بزنند . خیار تأخیر ثمن به فروشنده‎ اختصاص دارد و آن در صورتی است که در مبایعه نامه برای پرداخت مبلغ معامله مدت و شرایطی تعیین نکرده باشند و 3 روز از  امضای مبایعه نامه بگذرد و خریدار تمام مبلغ را پرداخت نکرده باشد.  در این حالت فروشنده می‎تواند  با مراجعه به مراجع قضایی اقدام به فسخ و بر هم زدن و در واقع ابطال مبایعه نامه کند.

شایان ذکر است که اگر خریدار حتی بخشی از مبلغ معامله را پرداخت کرده یا حتی اگر در ازای آن چک داده باشد این کار در حکم پرداخت است و فروشنده نمی تواند از خیار تأخیر ثمن استفاده کند. خیار حیوان  هم همانطور که از نامش پیداست مربوط به خرید و فروش حیوان است و ربطی به ملک  ندارد.

سایر خیارات مندرج در قانون  مختص سایر عقود و قراردادها است  و در مواردی که فرضاً اختلاف قیمت زیادی وجود داشته باشد یا یکی از دو طرف از حیله و تقلبی استفاده کرده باشد یا به عنوان مثال در ملک یا کالای مورد معامله عیبی وجود داشته باشد که در زمان تنظیم مبایعه نامه پوشانده شده باشد  یا پس از تحویل فاقد اوصاف مورد توافق باشد خریدار می‎تواند بر اساس آن تقاضای ابطال معامله کند .

انفساخ: یعنی برهم خوردن خود به‎خود مبایعه‎نامه و آن در صورتی است که مورد معامله قبل از اینکه تحویل و تسلیم خریدار شود از بین برود. مثلا ملک مورد معامله در اثر وقوع زلزله ویران شود و دیگر قابلیت سکونت نداشته باشد. دراین صورت مبایعه نامه از بین می‎رود که در اصطلاح انفساخ صورت گرفته است .

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

معاملات غیررسمی و عواقب آن

یکی از دلایل زمین خواری وجود معاملات غیررسمی است که به دلیل وجود قانون فرسوده‎ی ثبت اسناد و املاک سال 1310، مورد سوء استفاده‎ی کلاهبرداران قرارگرفته است.

معاملات غیررسمی و غیر قانونی عواقب بسیاری دارد .به اعتقاد حقوق‎دانان یکی از دلایل وقوع  جرم  تصرفات عدوانی در مورد زمین که در اصطلاح  زمین خواری گفته می‎شود،  وجود قانون قدیمی ثبت املاک و اسناد مصوب ۱۳۱۰ و بهره‌گیری کلاهبرداران از خلأهای قانونی آن است.

امروزه  زمین خواری به عنوان یکی از راه‌های کسب درآمدهای نامشروع است و باید گفت: زمین‌خواران با استفاده از نفوذ و با شناسایی خلأهای قانونی و نیز جعل اسناد و مدارک به سوءاستفاده‌های مالی و تصرف  عدوانی اراضی اقدام کرده واز طریق ساخت و سازهای غیر قانونی روی زمین‎ها  و سپس فروش آن‎ها  به ثروت‌های نامشروع هنگفتی دست می یابند.

این ضعف های قانونی سبب شده تا زمین خواری به یکی از ابزارهای رایج کلاهبرداری در کشور تبدیل شود.

خلأهای قانونی زمین خواری چیست؟

برای این‎که بدانیم خلأ‎های قانونی زمین خواری چیست، ابتدا باید دانست که زمین خواران از چه شیوه‎ای برای  استفاده از این خلأها استفاده می‎کنند.

از نظر حقوقدان ها، به هر نوع تصرف عدوانی،  تفکیک و تغییر کاربری غیر مجاز اراضی،  زمین خواری گفته می‎شود.  زمین خواران با تصرف و سپس تفکیک زمین‌های منابع طبیعی و یا تغییر غیر مجاز کاربری زمین‌های کشاورزی، اقدام به ساخت و ساز  غیر قانونی در آن اراضی می‌کنند.  پس از ساخت و تکمیل ساختمان‌ها کلاهبرداران به ابزاری نیاز دارند تا به وسیله آن بتوانند خانه‌ها را به مردم بفروشند این ابزار باید در کشور دارای اعتبار بوده و در میان مردم قابل پذیرش باشد. از این رو فقط ابزاری که دارای این دو ویژگی است،  معاملات غیر رسمی مانند  قولنامه است.

معاملات غیررسمی به دلیل اعتباری که در مراجع  قضایی کشور دارند در دادگاه‌ها نیز مورد استناد قرار می‎گیرند، این اعتبار باعث می‌شود مردم نیز از آن به عنوان وسیله‌ای برای انتقال مالکیت بهره بگیرند و در قبال پذیرفتن معاملات غیررسمی، پول بپردازند.

بی اطلاعی حکومت از وجود چنین معاملاتی  نیز از دیگر ویژگی‎های  مهم این نوع معاملات است. زیرا این معاملات در غیاب مأموران ناظر دولتی منعقد شده و در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت نمی‎شوند، بنابراین هیچ گونه نظارت قانونی در مورد آنها اعمال نمی‎شود.

ثبت نشدن و بی اطلاعی مأمورین دولت از وجود معاملات غیررسمی، امکان آگاهی  و نظارت بر اراضی و مالکیت املاک دولتی  و غیر دولتی را  از بین می‌برد در نتیجه شناسایی و برخورد با کلاهبرداران  دشوار می‎شود.

علاوه بر موارد گفته شده، معاملات غیررسمی امکان کشف جرم و شناسایی  را کاهش می‌دهد. کلاهبرداران می‌دانند که برای  از بین بردن آثار و نشانه‎های  جرم خود باید از سندهای  جعلی و ساختگی استفاده کنند. کلاهبرداران در این شیوه  با استفاده از معاملات جعلی و ساختگی، معاملاتی را بین آن دسته از خریداران یا فروشندگانی  منعقد می‌کنند که معمولاً یا در قید حیات نیستند یا هویت آن‌ها جعلی بوده  و مشخص نیست. آن‎ها گاهی  به دلیل شرایط اقتصادی بد  با دریافت بهای ناچیز حاضر به امضای چنین معاملاتی می‌شوند.

با این تفاسیر یکی از روش‌های اصلی زمین خواری، اعتبار معاملات غیر رسمی در کشور و سوء استفاده ی سودجویان از این ضعف است. برای مقابله با این مسأله  باید قوانین متناسب به حال کشور نوشته شود.

قانون ثبت اسناد و املاک کشور مربوط به سال ۱۳۱۰ بوده و  متناسب با اوضاع و احوال  آن زمان نوشته شده است، مشخص است که این قانون نیازهای حال کشور را تأمین نمی‎کند و قابلیت پیشگیری از جرائم  پیشرفته‎ی امروزه را که کلاهبرداران با سوءاستفاده از اعتبار این قانون مرتکب می‎شوند ندارد. بنابراین با اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک و بی اعتبار شناختن معاملات غیر رسمی در این قانون شاهد قطع دست کلاهبرداران در زمین خواری خواهیم بود.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.