سند ملکی و سند وقفی چه تفاوتی دارند؟

آگاهی از سند وقفی با شرایطی که برای نقل و انتقال دارد، برای خریدار یک ملک وقفی بسیار مهم است.

 سند وقفی و تفاوتی که با سند ملکی دارد، بیشتر اوقات برای مردم روشن نیست. پیش از این در خصوص سند ملکی و انواع آن به‎طور مفصل سخن گفتیم. در این نوشته قصد داریم به تفاوت سند ملکی و سند وقفی بپردازیم. از این رو ابتدا مفهوم ملک وقفی و سپس تفاوت آن را با سند ملکی به‎طور مختصر شرح می‎دهیم.

مفهوم سند وقفی

معمولاً مردم تصور می‎کنند سند وقفی یعنی سند ملکی که معارض داشته باشد یا  اداره اوقاف ادعای مالکیت نسبت به ملک داشته باشد.

سند وقفی  نوعی سند ملکی است که مالک آن را وقف کرده و اداره‎ی اوقاف این ملک را به صورت اقساط 99 ساله به دیگران منتقل می‎کند که این استثنایی است بر ماده 88 قانون مدنی در مورد مال وقف، که خرید و فروش ملک وقفی را مجاز ندانسته است.

خریداران ملک وقفی ملزم هستند مبلغ ناچیزی به‎عنوان قسط یا اجاره سالانه به اداره‎ی‎ اوقاف بپردازند که میزان آن مثلا ً در یک زمین وقفی 200متری ممکن است سالانه 300 هزار تومان باشد.

این املاک فرقی با املاک شخصی ندارند و ایرادی هم در آن‎ها نیست؛ حتی امکان ساخت و ساز هم در این املاک  وجود دارد. چه‎بسا خرید ملک وقفی به دلیل ارزان‎تر بودن؛ برای کسانی  که مشکل مالی و اقتصادی داشته و توانایی خرید املاک شخصی را ندارند، یک امتیاز محسوب شود.

تفاوت سند ملکی با سند وقفی

اسناد ملکی به‎صورت شش دانگ هستند که ممکن است در قالب یک جلد یا بیشتر باشند یا به صورت سهمی صادر شوند که در نهایت مجموع سهام‎ها باید  شش دانگ باشد؛ اما سند وقفی در بیشتر مواقع به‎صورت یک‎جا وقف می‎شود و بخش‎های سهام را ندارد.

در هر سند ملکی حدود چهارگانه‎ی ملک؛ یعنی شمال و جنوب، شرق و غرب و نیز حدود املاک مجاور با آن و یا حدود دسترسی به خیابان مشخص شده است. اما بیشتر سندهای وقفی، مخصوصاً آن‎ها که در قدیم نوشته شده‎اند، حدود و مشخصات کاملی ندارند؛ به‎طوری که گاهی تشخیص  نوع وقف و مصرف آن هم مشکل است.

سند هر ملک، شناسنامه‎ی آن ملک است؛ بنابراین نام مالک یا مالکان و شماره پلاک ثبتی و شماره‎ی قطعه‎ی ملک و هرگونه اصلاحاتی که صورت گرفته باشد، در هر نوع سند نوشته می‎شود و از این طریق در اداره ثبت اسناد و املاک، سابقه و هویت ملک مورد نظر مشخص می‎گردد.

سند ملکی در اداره‎ی ثبت اسناد و املاک صادر می‎شود؛ اما سند وقف ممکن است گاهی به‎طور دست‎نویس نوشته ‎شود. دقت کنید اگر سند منگوله‎دار است؛  منگوله‎ی سند دست‎نخورده باشد و اوراق آن همگی مربوط به یک سند باشد. همچنین شماره سریال‎های یک سند یکسان باشند.

نقل و انتقال هر سند ملکی در دفاتر اسناد و املاک صورت می‎گیرد؛ اما  نقل و انتقال ملک وقفی باید با نظارت و مجوز متولی آن، که معمولاً سازمان حج و اوقاف است؛ صورت ‎گیرد. اگر این مراتب رعایت نشوند، هرگونه نقل و انتقال، غیر قانونی است.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

الزام قولنامه به تنظیم سند رسمی

دو نوع قولنامه داریم،یک قولنامه‎ای که در آن فقط تعهد به انجام معامله نوشته می‎شود و دیگر قولنامه‎ای که صراحتاً اصل معامله است، نوع اول قولنامه و نوع دوم را مبایعه‎نامه می‎گویند.

قولنامه‎ای که می‎نویسیم در واقع تعهد‎ی برای معامله بین دو طرف محسوب می شود. زمانی که فروشنده و خریدار می‎خواهند معامله کنند اما هنوز مقدمات آن را فراهم نکرده‎اند معمولاً تعهدات خودرا  به صورت قرارداد مکتوب می‎کنند. در این قرارداد هر دو طرف متعهد می‎شوند با شرایط و مهلت تعیین شده معامله را انجام دهند. این قرارداد باید مطابق با  آنچه در ماده‎ی 10 قانون مدنی آمده  بر خلاف نظم عمومی و قوانین موجود در ایران نباشد.

عنوان بسیاری از دعاوی که بر اثر قولنامه در دادگاه ها مطرح می‎شوند الزام به تنظیم سند رسمی است. به این ترتیب هنگامی که می‎خواهید قبل از انجام  معامله  قولنامه بنویسید با یک مشاور حقوقی  ویا یک وکیل مشورت کنید.

دو نوع قولنامه داریم، یک قولنامه‎ای که در آن فقط تعهد به انجام معامله نوشته می‎شود و دیگر قولنامه‎ای که صراحتاً اصل معامله است، نوع اول قولنامه و نوع دوم را مبایعه‎نامه می‎گویند.

آثار قولنامه :

اولین اثری که قولنامه دارد تنظیم سند رسمی است . امتیاز مهمی که سند دارد  این است که وجود سند وقوع معامله و مالکیت مال را ثابت می‎کند. در حالی‎که قولنامه‎ای که حاوی تعهد به معامله است  چنین اثری ندارد و تا توسط فروشنده در دفتر اسناد رسمی به خریدار منتقل نشود هیچ یک از دوطرف نمی‎توانند ادعایی نسبت به معامله داشته باشند.

در شرایط معمول پس از انجام معامله  و نوشتن قولنامه، دوطرف معامله در دفتر خانه حاضر شده و پس از انجام تشریفات لازم معامله را ثبت می‎کنند.این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر هر یک از دو طرف معامله  به تعهدات خود عمل نکند  مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت است ارزش خود را نشان می‎دهد. در این صورت کسی که تعهد مورد نظر به نفع او بوده است می‎تواند ، با  طرح دعوایی  تحت عنوان « الزام به انجام تعهد » متخلف را به انجام آن تعهد ملزم کند.

محاکم نیز با توجه به آنچه در قولنامه به عنوان تعهد نوشته شده است و همچنین اوضاع و احوال معامله کنندگان حکم به تنظیم سند رسمی صادر می‎کند این حکم تا زمانی که به تعهد عمل نشود به قوت خود باقی است، حتی اگر متعهد فوت کند، این تعهد به ورثه‎ی او منتقل می‎شود و در صورت امتناع ایشان از تنظیم سند رسمی همچنان می‎توان الزام ورثه به تنظیم سند را از دادگاه خواست.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

معامله ملک را بدون واسطه انجام ندهید!

 0

به تجربه ثابت شده در بیشتر مواقع  عدم حضور یک کارشناس خبره درموقع انجام معامله باعث به‎وجود آمدن خسارت‎ها و چالش‎های مختلف برای هریک از دوطرف معامله خواهد شد.

معامله ملک را بدون واسطه انجام ندهید! متأسفانه درسال‎های اخیر شاهد راه اندازی  سایت‎های غیر مجاز آگهی های خرید و فروش ملک هستیم.

در این مطلب سعی کرده ایم تا شما را با برخی از خطرهای  معاملات بدون واسطه آگاه و تاکید کنیم که باید معامله ملکی را در آژانس های معتبر که عضو اتحادیه مشاوران املاک هستند انجام دهید.

مخاطرات خریدار در  معامله بدون واسطه 

گاهی خریداران به سبب  صرفه جویی در  هزینه های خود  و  پرداخت نکردن حق الزحمه مشاوران املاک  تمایل دارند که به طور مستقیم و بدون واسطه‎ی مشاوران املاک  نسبت به انجام معامله  با مالک  اقدام کنند؛ غافل از این‎که با این کار بدون نظارت کارشناس بابت اثبات مالکیت و وضعیت سند ملک و… سرمایه خود را به خطر می اندازند.

به تجربه ثابت شده در بیشتر مواقع  نبود کارشناس خبره درموقع انجام معامله‎ی بدون واسطه باعث به‎وجود آمدن خسارت‎های گاه سنگین و چالش‎های مختلف برای هریک از دوطرف معامله خواهد شد.

از آن‎جا که تشخیص اصل بودن مدارک مالکیت و همچنین احراز هویت مالک نیاز به تشخیص و نظر کارشناس حوزه املاک دارد؛ توصیه می‎شود این کار را حتما” با مشاورت کارشناس حوزه املاک انجام دهید.

بعضی از آگهی‎های ملکی با قیمت پایینی که دارند باعث جلب توجه مشتری می‎شوند. اما توصیه می‎شود به جز قیمت  به موارد دیگر نظیر: علت پایین بودن قیمت و کشف قیمت واقعی ملک هم توجه کنید.

گاهی مستأجران برای پیدا کردن ملک مورد نظر اقدام به جست‎وجو از طریق سایت‎ها می‎کنند، در این شرایط بهتر است مستأجران  حتما در هنگام نوشتن اجاره نامه از مالکیت  موجر اطمینان حاصل کنند تا سرمایه  خود را بر اثر این بی احتیاطی از دست ندهند.

خریداران ملک توجه کنند  هرگاه ملک بدون مبایعه نامه را با یک وکالت‎نامه از فروشنده خریداری می‎کنند، در حقیقت پرداخت بدهی و عوارض مربوط به شهرداری را بر عهده می‎گیرند که این نیز در معاملات بدون واسطه  از ریسک بالایی برخوردار است.

خریدار برای جلوگیری از ضررهای ناشی از این ریسک بهتر است به قیمت‎های گفته شده از طرف فروشنده اعتماد نکند.اگر در بنگاه املاک معامله صورت گیرد مشاور املاک برای اطلاع یافتن از این بدهی‎ها استعلام های لازم را از دارایی و شهرداری و…  می‎گیرد که این کار خطرهای معامله را کاهش می‎دهد.

مخاطرات فروشنده در معامله بدون واسطه

وقتی ملکی را  برای فروش در سایت‎های غیر مجاز معرفی می کنید در واقع راهی برای سرقت سارقان باز می‎کنید، آنها از این طریق خودرا  خریدار معرفی کرده ، ملک شما را زیر نظر گرفته ودر فرصتی مناسب  لوازم منزل شما را سرقت می‎کنند.

اسناد مالکیت و مدارک هویت خود را به هیچ‎وجه به بهانه‎ی گرفتن استعلام و ارائه مدارک به بانک و …. تحویل خریدار ندهید. در صورتی که نمی‎توانید شخصاً به ادارات مربوطه مراجعه کنید، حتماً به‎جای شما یک وکیل یا کارشناس این کار ها را انجام دهد.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

حق ارتفاق چیست و چگونه ایجاد می‎شود؟

از حقوقی که  معمولاً افراد با آن آشنایی ندارند «حق ارتفاق » است حتی برخی نام آن را هم نشنیده‎اند به همین علت نمی توانند از حقوق خود استفاده کنند.

حق ارتفاق چیست و چگونه ایجاد می‎شود؟ زمانی افراد می‎توانند از حق و حقوق قانونی خود استفاده کنند که از آن آگاه باشند، یکی از حقوقی که  معمولاً افراد با آن آشنایی ندارند «حق ارتفاق » است حتی برخی نام آن را هم نشنیده‎اند .در این مطلب شما را با مفهوم این حق و چگونگی بوجود آمدن آن آشنا می‎کنیم.

مفهوم ارتفاق : ارتفاق از ریشه رفق به معنای مدارا آمده است زیرا در واقع افراد با قراردادن این حق برای  رفاه حال  یکدیگر باهم مدارا می‎کنند.

برای درک بهتر معنای حق ارتفاق موضوع را با ذکر مثال توضیح می‎دهیم.

مثال اول: همانطور که در زندگی آپارتمان نشینی  بارها دیده‎اید فرض کنید دو آپارتمان به نحوی در کنارهم قراردارند که راه ورودی به یکی از طریق وارد شدن به حیاط ملک کناری است .به طوری که پله های یکی از ساختمانها در حیاط ساختمان مجاور است بنابراین ساکنان برای عبور و مرور ناچارند از حیاط ملک کناری استفاده کنند که این را حق ارتفاق می‎گویند.

مثال دوم: فرض کنید شما یک کشاورز هستید و باید زمین کشاورزی خود را آبیاری کنید. برای اینکار ناچارید وارد  ملک همسایه شوید و برای دستیابی به آب از آنجا بگذرید . بنابراین شما دارای حق ارتفاق در ملک دیگری هستید و بواسطه  وجود این حق اجازه دارید در زمین دیگری وارد شده یا از آنجا عبور کنید.  حق داشتن مجرای آب  یا داشتن در ورودی  در ملک دیگری حق ارتفاق است.

همان‎طور که از مثال‎های گفته شده پیدااست، حق ارتفاق حقی است که وجودش وابسته به وجود ملک دیگری است. از این رو در تعریف آن باید گفت حق ارتفاق حقی است که افراد به تبعیت از ملکشان در ملک دیگری دارند و به مالک ارتباط ندارد.

مثلاً اگر  شخص الف مالک ملکی باشد که نسبت به ملک مجاور حق ارتفاق عبور و مرور دارد و شخص الف این ملک را به شخص ب بفروشد حق ارتفاق به لحاظ تغییر مالک از بین نمی‫رود و ملک مذکور همچنان نسبت به ملک مجاور حق عبور دارد.

حق ارتفاق چگونه ایجاد می‎شود:

حق ارتفاق به دو صورت قراردادی و طبیعی ایجاد می شود.

قراردادی: یعنی مالکان دو ملک توافق کنند یکی از آنها در ملک مالک دیگر مجرای آب یا فاضلاب یا راهی برای عبور و مرور داشته باشد.  این توافق به صورت قرارداد نوشته می شود .به موجب این قرارداد یکی از دو طرف در ملک طرف مقابل حق ارتفاق خواهد داشت.

طبیعی:  به سبب وضعیت طبیعی یک ملک در برخی املاک خواه ناخواه حق ارتفاق وجود دارد مثلا ً مالک زمین کشاورزی‎ که زمینش در سطح بلندتری قراردارد  برای بردن آب ناگزیر است از زمین پایین ملک خودش عبور کند که آنرا حق ارتفاق طبیعی می گویند.

شایان ذکر است ، رعایت حق ارتفاق از نظر قانون تا حدی اهمیت دارد که قانونگذار پس از الزام به ثبت املاک، ثبت حقوق ارتفاقی نسبت به هر ملک را نیز اجبار کرده  است. بنا براین به لحاظ قانونی مالکان باید در زمانی که برای املاک خود سند می‎گیرند ،ضمن انجام تشریفات مربوط به سند، در صورت‎ مجلس تحدید حدود ملک مربوطه، حقوق ارتفاق خود را ذکر کنند تا این حق در سند مالکیت نیز قید شود.

در آخر به این نکته توجه شود که هم مالک ملک و هم دارنده حق ارتفاق موظفند، حقوق یکدیگر را رعایت کنند و نباید با توجه به حق خود، اعمالی انجام دهند که باعث ضرر به طرف مقابل شود.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

تغییر کاربری ساختمان

در صورتی که کاربری ساختمان تجاری نباشد، اصل بر این است که ملک، کاربری مسکونی دارد. در نتیجه کاربری اداری-  تجاری جنبه استثنایی خواهد داشت.

تغییر کاربری ساختمان  و به‎طور کلی آنچه  باعث می‎شود که تعداد قابل توجهی از املاک مسکونی به عنوان اداری یا تجاری استفاده شود قیمت بالای واحد های اداری و تجاری است . از سوی دیگر قوانین، تغییر کاربری را ممنوع کرده‌اند و کمیسیون ماده 100 شهرداری‌ها ، با آن برخورد می‌کند. اما در برخی موارد، قانونگذار خود اجازه داده است ملک مسکونی،  به کاربری اداری و یا تجاری تبدیل شود. در این مطلب به بررسی این موارد می‎پردازیم.

 عدم تغییر کاربری

  از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت‌وساز یک مجوز قانونی  صادر می‌شود که به آن پروانه ساختمانی می‎گویند. بر طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، همه مالکان املاک و اراضی واقع در شهر مکلف شده‌اند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی از شهرداری محل، پروانه ساختمان بگیرند، شهرداری‌ها مکلفند نوع استفاده از ساختمان را در پروانه‌های صادرشده  قیدکنند  و مدام بر آن نظارت داشته باشند تا در  نحوه استفاده از ساختمان  تخلفی صورت نگیرد.

در قانون شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع است برای رسیدگی به این امر کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را  به عنوان مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات تعیین کرده  است.

منظور از کاربری زمین نوع استفاده از زمین و ساختمان  است که در طرح‌های شهری و پروانه‌های صادره از شهرداری نوشته می‌شود.  انواع مختلفی  از کاربری در طرح‌های تفصیلی شهرها وجود دارد اما مهمترین انواع کاربری‌ها را می‌توان در  سه نوع اداری، تجاری و مسکونی خلاصه کرد.

در قوانین موجود تعریف دقیقی از انواع مختلف کاربری ارائه نشده است اما برای رعایت نشدن مقررات مربوط به تغییر کاربری ضمانت‌اجراهای سنگینی  در نظر گرفته شده که حتی در صورت تخلف از رأی کمیسیون ماده 100، ممکن است منجربه صدور حکم حبس برای متخلف شود.

کاربری مسکونی

به واحدهای ساختمانی که به منظور سکونت دائم یا موقت ساخته می‎شوند واحدهای مسکونی گفته می‎شوند . برای تشخیص کاربری  یک ملک، قصد سازنده و نحوه بهره برداری فعلی ملاک نیست  بلکه باید فضای ساخته شده مناسب با سکونت خانواده باشد تا بتوان به آن پروانه ساخت کاربری مسکونی داد.

کاربری تجاری 

مکان تجاری محلی  است که در آن تاجر، کاسب یا پیشه‌ور به فعالیت تجاری یا کسب و کار اشتغال دارد. مطابق دستورالعمل وزارت کشور  واحد تجاری عبارت است از تمام ساختمان‌هایی که  به منظور استفاده کسب، پیشه و تجارت ساخته شده یا واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد.

ماده ۲ قانون تجارت معاملات تجاری را تعریف کرده و ماده ۲ قانون نظام صنفی، فعالیت‌های فرد صنفی را برشمرده است . به عبارت دیگر، کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی مطابق با  قانون تجارت فعالیت های تجاری انجام می‌دهند.

کاربری اداری

تمام ساختمان‌های دولتی یا نهادهای انقلاب اسلامی  و سایر ساختمان‌هایی که از شمول تعریف ساختمان‌های تجاری-مسکونی و صنعتی خارج باشند اداری هستند ؛ بنابراین محلی که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار باشند و کارهای مربوط به دولت و بخش خصوصی را در آنجا  انجام می‎دهند کاربری اداری دارد.

با مروری بر قوانین حاکم بر کاربری  به این نتیجه می‎رسیم ؛ در صورتی که کاربری ملک تجاری نباشد، اصل بر این است که ملک، کاربری مسکونی دارد. در نتیجه کاربری اداری  , تجاری از این اصل مستثنا است.

استثنائات استفاده تجاری از مسکونی

هر چند در  اصل نمی‌توان کاربری مندرج در پروانه ملک را تغییر داد و برخلاف کاربری ملک از آن استفاده کرد اما در قوانین  استثنائاتی پیش بینی شده است . یکی از آن‎ها استفاده تجاری  از ملک مسکونی است که در زیر  مصادیق آن عنوان شده است:

• دائر کردن دفتر وکالت، مطب  پزشکان،  دفتر اسناد رسمی ، دفتر ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه و مجله ، دفتر مهندسی
• استفاده برای مشاغل خانگی
• تأسیس دفتر مطبوعات
• فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان مشاغل وابسته

البته هر کدام از این استثناها  شرایطی دارند که باید به صورت جداگانه بررسی شوند.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.